Cerita Rumah Sewa: Normalisasi Perjanjian Sewa

Di sebuah pejabat hartanah kecil di pinggir bandar Kuala Lumpur, Ahmad, seorang perunding hartanah berpengalaman, sibuk mengurus urusan harian. Ahmad bekerja di bawah sebuah agensi hartanah yang diketuai oleh bosnya, Encik Rahman, yang juga seorang ejen hartanah berdaftar. Pada suatu pagi, Ahmad menerima panggilan dari Puan Siti, seorang pemilik rumah yang ingin menyewakan hartanahnya di kawasan Setapak. Puan Siti adalah klien tetap Ahmad, dan dia mempercayai Ahmad sepenuhnya untuk mengurus segala urusan sewa-menyewa.

Tidak lama kemudian, seorang penyewa bernama Encik Karim datang ke pejabat itu, berminat dengan rumah Puan Siti. Selepas rundingan, mereka bersetuju dengan sewa bulanan RM1,500. Ahmad, yang bukan seorang peguam bela dan peguam cara, menawarkan untuk menyediakan perjanjian sewa rumah itu sendiri. “Saya boleh uruskan semuanya, termasuk dokumen sewa. Cuma ada fi kecil untuk penyediaan, RM500 sahaja,” kata Ahmad kepada Encik Karim. Encik Karim bersetuju, memikirkan itu adalah prosedur biasa, dan membayar fi tersebut secara tunai.

Ahmad pun menyediakan perjanjian sewa itu menggunakan templat yang dia dapat dari internet, menambah butiran seperti tempoh sewa, deposit, dan syarat-syarat lain. Dia tidak menyedari bahawa tindakannya itu melanggar Akta Profesion Undang-Undang 1976, khususnya seksyen 37(2)(a), yang menyatakan:

“mana-mana orang tidak diberi kuasa yang sama ada secara langsung atau secara tidak langsung— (a) membuat atau menyediakan apa-apa dokumen atau surat cara yang berhubungan dengan apa-apa harta tak alih atau yang berhubungan dengan apa-apa prosiding undang-undang atau apa-apa amanah… melainkan jika dia membuktikan bahawa perbuatan itu telah dilakukan bukan untuk atau dengan harapan untuk mendapat apa-apa fi, keuntungan atau hadiah, melakukan suatu kesalahan di bawah subseksyen ini.“

Beberapa minggu kemudian, masalah timbul. Encik Karim mendapati ada ketidakserasian dalam perjanjian sewa itu, yang menyebabkan pertikaian dengan Puan Siti mengenai deposit. Encik Karim, yang kecewa, membuat laporan kepada pihak berwajib, iaitu Lembaga Peguam Malaysia, mengadu bahawa Ahmad telah bertindak seperti peguam tanpa kelayakan dan mengenakan fi untuk dokumen itu. Pihak berwajib memulakan siasatan, dan Encik Rahman, sebagai ejen hartanah dan anggota agensi hartanah Ahmad, dipanggil untuk memberikan keterangan. Encik Rahman mengakui bahawa Ahmad adalah pekerja di bawah agensinya, tetapi menafikan pengetahuan tentang tindakan Ahmad yang melanggar undang-undang. Namun, berdasarkan seksyen 37(6) Akta tersebut:

“Jika mana-mana firma melakukan suatu perbuatan yang jika dilakukan oleh seseorang akan menjadi suatu kesalahan di bawah subseksyen (1), (2) atau (3) tiap-tiap anggota firma itu hendaklah disifatkan telah melakukan kesalahan itu melainkan jika dia membuktikan bahawa dia tidak tahu tentang perbuatan itu dilakukan.”

Encik Rahman berjaya membuktikan ketidakpengetahuannya, jadi dia tidak didakwa.

Siasatan mendapati bahawa ini bukan kesalahan pertama Ahmad; dia pernah melakukan kesalahan serupa sebelum ini, walaupun tidak didakwa secara rasmi. Ahmad dibawa ke mahkamah, di mana hakim menjelaskan bahawa tindakannya melanggar seksyen 37(2A):

“Mana-mana orang tidak diberi kuasa yang melakukan atau memujuk rayu hak untuk melakukan apa-apa perbuatan yang lazimnya dalam fungsi atau tanggungjawab seorang peguam bela dan peguam cara, termasuklah tetapi tidak terhad kepada memberikan nasihat tentang undang-undang… melainkan jika dia membuktikan bahawa perbuatan itu telah dilakukan bukan untuk atau dengan harapan untuk mendapat apa-apa fi, keuntungan atau hadiah, melakukan suatu kesalahan di bawah subseksyen ini.”

Hakim menambah bahawa Ahmad tidak dapat membuktikan bahawa penyediaan dokumen itu bukan untuk fi, kerana dia telah mengenakan RM500 secara jelas.

Di mahkamah, Encik Karim juga menuntut semula wang fi yang dibayarnya, merujuk kepada seksyen 40(1) dan (2):

“Tiada kos berkenaan dengan apa-apa jua yang dilakukan oleh seseorang tidak diberi kuasa sebagai seorang peguam bela dan peguam cara atau berkenaan dengan apa-apa perbuatan yang merupakan suatu kesalahan di bawah seksyen 37 atau 39 boleh dituntut oleh mana-mana orang dalam apa-apa tindakan, guaman atau perkara. (2) Apa-apa pembayaran kepada seseorang tidak diberi kuasa bagi apa-apa jua yang dilakukan yang ialah suatu kesalahan di bawah seksyen 37 atau 39 boleh dituntut di dalam mahkamah yang mempunyai bidang kuasa yang berwibawa oleh orang yang telah membayar wang itu.”

Mahkamah memerintahkan Ahmad memulangkan RM500 itu.

Akhirnya, Ahmad disabitkan kesalahan di bawah subseksyen (4) Akta tersebut:

“Tiap-tiap orang yang disabitkan atas suatu kesalahan di bawah subseksyen (2), (2A) atau (3) boleh, apabila disabitkan, bagi kesalahan kali pertama didenda tidak melebihi lima ratus ringgit atau jika tidak membayarnya dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi tiga bulan dan bagi kesalahan kali kedua atau kali kemudiannya didenda tidak melebihi dua ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi enam bulan atau kedua-duanya.”

Kerana ini kesalahan kedua, Ahmad didenda sebanyak dua ribu ringgit dan dipenjarakan selama tempoh enam bulan. Ahmad menyesal, menyedari bahawa tugasnya sebagai perunding hartanah sepatutnya terhad kepada rundingan jual, beli, sewaan dan pentadbiran sewaan, bukan menyediakan dokumen undang-undang yang memerlukan kelayakan peguam.

Encik Rahman, selepas kejadian itu, menguatkuasakan polisi ketat di agensinya untuk mengelakkan kesalahan serupa, memastikan semua dokumen diserahkan kepada peguam berdaftar.

---

Walaupun cerita ini hanyalah rekaan semata-mata tetapi cerita ini berdasarkan undang-undang sedia ada yang boleh dikuatkuasakan jika terdapat aduan.

Cerita ini menjadi pengajaran kepada ramai perunding hartanah bahawa melanggar batas profesion boleh membawa akibat berat. Rujuk Akta Profesion Undang-Undang 1976 (Akta 166)