Memahami Perubahan Cukai Perkhidmatan (SST) ke atas Sewaan Hartanah: Panduan Komprehensif untuk Tuan Punya, Pelabur, dan Penyewa

Pengenalan

Berkuat kuasa pada 1 Julai 2025, kerajaan Malaysia telah meluaskan skop Cukai Perkhidmatan (SST) di bawah rangka kerja Ekonomi MADANI untuk merangkumi perkhidmatan sewaan atau pajakan, seperti yang diumumkan dalam Belanjawan 2025 pada 18 Oktober 2024, dan diperincikan dalam kenyataan akhbar pada 9, 11, dan 28 Jun 2025. Perubahan ini bertujuan untuk meningkatkan hasil fiskal sambil meminimumkan beban ke atas majoriti rakyat Malaysia. Sebagai ejen hartanah yang pakar dalam sewaan kediaman, komersial, industri, dan tanah, panduan ini disusun untuk menjelaskan kesan perubahan SST terhadap harga sewa dan dinamik pasaran, serta menawarkan nasihat praktikal untuk tuan punya, pelabur, dan penyewa.

Apakah Cukai Perkhidmatan ke atas Perkhidmatan Sewaan atau Pajakan?

Cukai Perkhidmatan adalah cukai sebanyak 8% yang dikenakan ke atas perkhidmatan tertentu yang disediakan oleh penyedia perkhidmatan berdaftar. Mulai 1 Julai 2025, perkhidmatan sewaan atau pajakan termasuk dalam skop ini, tetapi dengan syarat dan pengecualian utama:

• Kadar Cukai: 8%
• Ambang Pendaftaran: Penyedia perkhidmatan perlu berdaftar jika jumlah pendapatan tahunan dari perkhidmatan sewaan atau pajakan bercukai melebihi RM1,000,000 (disemak daripada RM500,000 mengikut kenyataan akhbar 28 Jun 2025).
• Perkhidmatan Bercukai: Hanya sewaan komersial, industri, atau tanah tertakluk kepada SST. Sewaan kediaman dikecualikan.
• Pengecualian:
  • Sewaan atau pajakan bangunan kediaman (contohnya, rumah, pangsapuri, kondominium).
  • Penyewa yang diklasifikasikan sebagai Perusahaan Mikro, Kecil, dan Sederhana (PMKS) dengan jualan tahunan di bawah RM1,000,000.
  • Transaksi antara perniagaan (B2B) untuk mengelakkan kesan cukai berganda.
  • Kontrak tanpa peluang untuk dikaji semula (perjanjian jangka tetap tanpa klausa semakan) dikecualikan selama 12 bulan dari 1 Julai 2025 hingga 30 Jun 2026.
• Tempoh Tangguh: Tiada penalti untuk usaha pematuhan sehingga 31 Disember 2025.

Penjelasan Utama: Ambang RM1,000,000 hanya terpakai kepada pendapatan dari perkhidmatan bercukai (iaitu sewaan komersial, industri, atau tanah). Pendapatan dari sewaan kediaman yang dikecualikan tidak dikira dalam ambang ini.

Bagaimana SST Mempengaruhi Pihak Berbeza?

Untuk Tuan Punya

Pendaftaran dan Kewajipan Cukai

• Bila Perlu Berdaftar: Jika jumlah pendapatan tahunan anda dari sewaan komersial, industri, atau tanah melebihi RM1,000,000, anda perlu berdaftar dengan Jabatan Kastam Diraja Malaysia (JKDM) melalui portal MySST.
• Mengena Cukai SST: Anda perlu menambah 8% Cukai Perkhidmatan pada invois sewa untuk penyewa yang tidak dikecualikan.
• Penyewa Dikecualikan: Jangan kenakan SST kepada penyewa PMKS (jualan < RM1,000,000/tahun) atau untuk sewaan kediaman.

Tanggungjawab Pentadbiran

• Keluarkan invois yang menunjukkan jumlah SST secara berasingan.
• Serahkan penyata SST dan bayar cukai yang dikutip kepada JKDM setiap dua bulan.
• Simpan rekod status penyewa (contohnya, dokumentasi PMKS) selama tujuh tahun.

Kesan ke atas Harga Sewaan

• Untuk sewaan bercukai, tuan punya boleh meningkatkan sewa untuk mengimbangi SST, contohnya, sewaan RM10,000/bulan menjadi RM10,800 dengan SST.
• Dalam pasaran yang kompetitif, tuan punya mungkin menyerap sebahagian cukai untuk mengekalkan penyewa.

Untuk Penyewa

Implikasi Kos

• Penyewa Komersial/Industri: Penyewa bukan PMKS akan menghadapi kenaikan kos sewa sebanyak 8% melainkan dilindungi oleh pengecualian.
• Penyewa PMKS: Jika jualan tahunan anda di bawah RM1,000,000, anda dikecualikan daripada membayar SST, mengekalkan kos sewaan tanpa perubahan.
• Penyewa Kediaman: Tiada SST dikenakan, jadi kos sewaan kekal tidak terjejas.

Dokumentasi

• Penyewa PMKS perlu menyediakan bukti jualan tahunan (contohnya, penyata kewangan) kepada tuan punya untuk menuntut pengecualian.

Untuk Pelabur

Pendapatan Sewaan dan Pulangan

• Hartanah Komersial/Industri/Tanah: Berpotensi meningkatkan jumlah pendapatan dengan memindahkan SST kepada penyewa bukan PMKS, walaupun terhad oleh pengecualian PMKS.
• Hartanah Kediaman: Tiada kesan SST, menawarkan kestabilan dalam pendapatan sewaan.

Strategi Pelaburan

• Pelabur mungkin memilih hartanah kediaman untuk mengelakkan kerumitan SST atau menyasar penyewa komersial bernilai tinggi yang tidak dikecualikan daripada SST.
• Kos pentadbiran dan pematuhan mungkin mempengaruhi keputusan portfolio hartanah.

Kesan Pasaran

• Kenaikan kos sewaan boleh mengurangkan permintaan untuk ruang komersial, berpotensi menurunkan kadar sewaan atau nilai hartanah dalam pasaran yang terlebih bekalan.

Senario yang Menggambarkan Aplikasi SST

Senario 1: Sewaan Pangsapuri Kediaman

• Butiran: Tuan Punya A menyewakan unit kondominium pada harga RM2,500/bulan.
• Kesan SST: Sewaan kediaman dikecualikan. Penyewa membayar RM2,500/bulan, tiada SST.

Senario 2: Pejabat Komersial kepada Perniagaan Besar

• Butiran: Tuan Punya B menyewakan pejabat pada harga RM15,000/bulan kepada syarikat dengan jualan melebihi RM1,000,000. Pendapatan komersial Tuan Punya B ialah RM1,200,000/tahun.
• Kesan SST: Tuan Punya B perlu berdaftar (pendapatan > RM1,000,000) dan mengenakan 8% SST. Penyewa membayar RM15,000 + RM1,200 = RM16,200/bulan.

Senario 3: Gudang Industri kepada PMKS

• Butiran: Tuan Punya C menyewakan gudang pada harga RM8,000/bulan kepada PMKS dengan jualan RM300,000/tahun. Pendapatan Tuan Punya C ialah RM1,500,000/tahun.
• Kesan SST: Tuan Punya C berdaftar tetapi tidak mengenakan SST kepada penyewa PMKS. Penyewa membayar RM8,000/bulan.

Senario 4: Hartanah Guna Campur

• Butiran: Tuan Punya D memperoleh RM600,000/tahun dari unit kediaman dan RM800,000/tahun dari unit komersial.
• Kesan SST: Hanya pendapatan komersial (RM800,000) dikira untuk ambang. Oleh kerana di bawah RM1,000,000, tiada pendaftaran SST diperlukan.

Senario 5: Sewaan Komersial Tanpa Semakan

• Butiran: Sewaan lot kedai ditandatangani pada 2024 untuk RM5,000/bulan, tetap sehingga 2027, tanpa klausa pelarasan.
• Kesan SST: Dikecualikan daripada SST sehingga 30 Jun 2026. Penyewa membayar RM5,000/bulan untuk tahun pertama selepas 1 Julai 2025.

Senario 6: Sewaan Tanah untuk Pembangunan

• Butiran: Tuan Punya E menyewakan tanah pada harga RM20,000/bulan kepada pemaju. Pendapatan ialah RM1,800,000/tahun.
• Kesan SST: Tuan Punya E berdaftar dan mengenakan 8% SST. Penyewa membayar RM20,000 + RM1,600 = RM21,600/bulan.

Soal Selidik untuk Menilai Kesan SST

1. Jenis Hartanah:
   • Apakah jenis hartanah yang anda miliki atau sewa? (Kediaman, Komersial, Industri, Tanah)
   • Kesan: Kediaman dikecualikan; lain-lain mungkin bercukai.
2. Pengiraan Pendapatan (Tuan Punya):
   • Berapakah jumlah pendapatan tahunan anda dari sewaan komersial, industri, atau tanah?
   • Ambang: Melebihi RM1,000,000 memerlukan pendaftaran SST.
3. Status Penyewa (Tuan Punya/Penyewa):
   • Adakah penyewa anda PMKS dengan jualan tahunan di bawah RM1,000,000? (Ya/Tidak)
   • Pengecualian: PMKS dikecualikan daripada membayar SST.
4. Terma Kontrak:
   • Adakah kontrak sedia ada anda membenarkan semakan semula atau pelarasan cukai? (Ya/Tidak)
   • Kontrak Tanpa Semakan: Kontrak tetap dikecualikan selama 12 bulan.
5. Kedudukan Pasaran:
   • Sejauh mana daya saing pasaran sewaan anda? (Tinggi/Rendah)
   • Strategi Harga: Persaingan tinggi mungkin menghadkan pemindahan SST kepada penyewa.
6. Kesediaan Pematuhan (Tuan Punya):
   • Adakah anda bersedia untuk mendaftar, mengeluarkan invois, dan memfailkan penyata SST? (Ya/Tidak)
   • Tindakan Diperlukan: Ketidakpatuhan berisiko penalti selepas Disember 2025.

Proses Langkah demi Langkah untuk Pematuhan SST

Untuk Tuan Punya

1. Menilai Pendapatan:
   • Kira jumlah pendapatan tahunan dari sewaan komersial, industri, atau tanah (kecualikan kediaman).
   • Jika > RM1,000,000, teruskan untuk berdaftar.
2. Berdaftar dengan JKDM:
   • Lawati portal MySST (mysst.customs.gov.my).
   • Serahkan butiran perniagaan dan data pendapatan.
   • Pendaftaran berkuat kuasa pada bulan berikutnya (contohnya, memohon pada Julai, berkuat kuasa 1 Ogos).
3. Sahkan Status Penyewa:
   • Minta penyewa PMKS menyediakan dokumentasi jualan.
   • Simpan log status penyewa.
4. Kemas Kini Invois:
   • Keluarkan invois dengan SST diperincikan dengan jelas (contohnya, “Sewaan: RM10,000, SST 8%: RM800, Jumlah: RM10,800”).
   • Gunakan perisian perakaunan yang patuh jika boleh.
5. Serah Penyata dan Bayar Cukai:
   • Serahkan borang SST-02 setiap dua bulan melalui MySST.
   • Bayar SST yang dikutip sebelum tarikh akhir (hari terakhir bulan berikutnya).
6. Manfaatkan Tempoh Tangguh:
   • Gunakan sehingga 31 Disember 2025 untuk menyempurnakan proses tanpa penalti.

Untuk Penyewa

1. Tentukan Kelayakan Pengecualian:
   • Semak jika jualan perniagaan anda di bawah RM1,000,000/tahun.
   • Jika ya, sediakan bukti (contohnya, penyata cukai).
2. Berkomunikasi dengan Tuan Punya:
   • Serahkan dokumentasi pengecualian untuk mengelakkan caj SST.
   • Semak terma sewaan untuk klausa SST.
3. Bajet untuk Kos:
   • Penyewa tidak dikecualikan perlu mengambil kira kenaikan sewaan sebanyak 8%.

Untuk Pelabur

1. Menilai Portfolio:
   • Nilai perkadaran sewaan bercukai berbanding yang dikecualikan.
   • Pertimbangkan untuk memfokuskan kepada kediaman jika beban pentadbiran tinggi.
2. Menganalisis Pulangan:
   • Ambil kira SST dalam pengiraan hasil untuk hartanah komersial/industri.
3. Memantau Trend Pasaran:
   • Perhatikan perubahan dalam permintaan dan harga sewaan selepas Julai 2025.

Nasihat Praktikal

Untuk Tuan Punya

• Strategi Harga: Dalam pasaran lemah, pertimbangkan untuk menyerap sebahagian SST untuk kekal kompetitif.
• Kemas Kini Kontrak: Untuk sewaan baru, masukkan klausa yang membenarkan pelarasan SST.
• Penyimpanan Rekod: Gunakan alat digital untuk menjejaki pengecualian penyewa dan pemfailan SST.

Untuk Penyewa

• Rundingan: Manfaatkan status PMKS atau keadaan pasaran untuk menentang kenaikan sewa.
• Semakan Sewaan: Fahami fleksibiliti kontrak anda berkenaan perubahan cukai.

Untuk Pelabur

• Pempelbagaian: Seimbangkan pegangan kediaman dan komersial untuk mengurangkan kesan SST.
• Usaha Wajar: Ambil kira kos pematuhan dalam keputusan pelaburan.

Kesimpulan

Peluasan SST berkuat kuasa pada 1 Julai 2025 memperkenalkan landskap yang bernuansa untuk hartanah sewaan. Sewaan kediaman kekal tidak terjejas, manakala sewaan komersial, industri, dan tanah dikenakan cukai 8% untuk tuan punya yang melebihi RM1,000,000 dalam pendapatan bercukai, ditenangkan oleh pengecualian untuk PMKS dan kontrak tanpa semakan. Tuan punya perlu menyesuaikan harga dan pematuhan, penyewa perlu mendapatkan pengecualian jika berkenaan, dan pelabur perlu menyusun semula strategi. Dengan tempoh tangguh sehingga Disember 2025, sekarang adalah masa untuk bersedia. Untuk bantuan lanjut, rujuk JKDM atau profesional cukai.

---

Penafian: Panduan ini merujuk kepada maklumat dari kenyataan akhbar bertarikh 9, 11, dan 28 Jun 2025, serta Panduan SST ke atas Perkhidmatan Sewaan atau Pajakan. Sentiasa semak dengan sumber rasmi untuk kemas kini terkini.