Senario Kes Rayuan Sivil Di Mahkamah Tinggi: Jas (bukan nama sebenar) lwn Meng (bukan nama sebenar) & Lain-lain
Latar Belakang
– Pihak Terlibat:
– Perayu/Plaintif (Penyewa): Jas (bukan nama sebenar), yang beroperasi sebagai RG Trade, adalah penyewa premis komersial.
– Responden/Pertama dan Kedua (Pemilik Premis): Meng (bukan nama sebenar) dan Seng (bukan nama sebenar), pemilik hartanah.
– Responden/Ketiga dan Keempat (Ejen): Ejen Lee (bukan nama sebenar) dan Vavi Realty Sdn Bhd (bukan nama sebenar), ejen hartanah dan agensi yang mewakili Pemilik Premis.
– Pertikaian: Pertikaian timbul berkenaan perjanjian sewa menyewa untuk premis komersial, tertumpu pada:
1. Dakwaan pelanggaran syarat khas (menyimen lantai dan membaiki pintu) oleh Pemilik Premis.
2. Dakwaan salah nyata saiz premis, yang mempengaruhi kadar sewa yang dipersetujui.
3. Penamatan awal perjanjian sewa menyewa dan tuntutan penyewa untuk ganti rugi dan pemulangan deposit.
Isu-Isu Utama
1. Pelanggaran Syarat Khas:
– Surat Tawaran dan Penerimaan perjanjian sewa menyewa menetapkan bahawa Pemilik Premis akan menyelesaikan pembaikan lantai simen dan membetulkan pintu gudang dalaman sebelum sewa bermula.
– Penyewa mendakwa pembaikan ini dilakukan dengan “teruk”, menyebabkan premis tidak dapat digunakan.
– Pemilik Premis berhujah mereka telah memenuhi kewajipan ini, dan ketidakpuasan penyewa adalah sebagai fikir kemudian.
2. Salah Nyata Saiz Premis:
– Penyewa mendakwa Pemilik Premis dan ejen telah salah menyatakan saiz premis sebagai 4,750 kaki persegi, yang membawa beliau bersetuju dengan kadar sewa RM0.80 setiap kaki persegi.
– Selepas mengambil milikan dan mengukur, penyewa mendapati saiz sebenar lebih kecil dan menuntut sewa yang dikurangkan. Beliau juga mendakwa ejen menggantikan satu muka surat dalam perjanjian sewa untuk menyembunyikan salah nyata tersebut.
– Pemilik Premis dan ejen menafikan penipuan, dengan menyatakan sewa adalah jumlah sekaligus, bukan berdasarkan kadar setiap kaki persegi.
3. Penamatan Awal:
– Penyewa berhujah Pemilik Premis menamatkan perjanjian secara awal tanpa memulangkan deposit.
– Pemilik Premis membalas bahawa penyewa membuat tuntutan yang tidak munasabah di luar skop perjanjian, dengan berkesan meninggalkan sewa tersebut.
Dapatan Mahkamah Majistret (Disokong oleh Mahkamah Tinggi)
– Pembaikan:
– Mahkamah mendapati Pemilik Premis telah menyelesaikan pembaikan lantai simen dan pembetulan pintu sebelum perjanjian sewa dilaksanakan pada 6 Jun 2020.
– Bukti termasuk pembayaran RM1,110 yang ditolak daripada deposit penyewa untuk pembaikan, disahkan melalui cek bertarikh 1 Jun 2020, dan video yang menunjukkan pintu yang telah dibaiki.
– Penyewa tidak membuat bantahan sebelum menandatangani perjanjian atau memulakan operasi perniagaan, menunjukkan penerimaan terhadap pembaikan tersebut.
– Ketidakpuasan penyewa kemudiannya dianggap sebagai fikir kemudian, tanpa disokong oleh aduan awal.
– Saiz Premis:
– Penyewa telah mengambil milikan premis pada 23 Mei 2020 dan memindahkan barang pada 26 Mei 2020, sebelum menandatangani perjanjian.
– Walaupun mengetahui saiz sebenar lebih kecil daripada yang dinyatakan, penyewa meneruskan perjanjian, menunjukkan penerimaan.
– Mahkamah mendapati tiada bukti penipuan, salah nyata, atau pemalsuan oleh Pemilik Premis atau ejen. Sewa dianggap jumlah sekaligus, bukan dikira setiap kaki persegi, menolak tuntutan penyewa.
– Penamatan:
– Mahkamah memutuskan bahawa tuntutan penyewa yang tidak munasabah (contohnya, pengurangan sewa kerana saiz) menunjukkan niat untuk meninggalkan sewa.
– Pemilik Premis tidak menamatkan perjanjian secara awal; sebaliknya, penyewa dengan berkesan menamatkan perjanjian dengan tidak meneruskan sewa.
– Oleh kerana penyewa gagal mengembalikan milikan kosong, beliau tidak berhak mendapat pemulangan deposit.
– Liabiliti Ejen:
– Ejen hartanah dan agensi bukan pihak kepada perjanjian sewa menyewa dan tidak mempunyai kewajipan langsung kepada penyewa, membebaskan mereka daripada liabiliti untuk kerugian atau ganti rugi.
Keputusan
– Mahkamah Majistret menolak tuntutan penyewa, mendapati tiada pelanggaran oleh Pemilik Premis atau ejen.
– Mahkamah Tinggi menyokong keputusan Mahkamah Majistret ini semasa rayuan, mengesahkan bahawa dapatan Mahkamah Majistret berdasarkan penilaian bukti yang wajar dan tiada kesilapan undang-undang atau fakta yang dilakukan.
– Penyewa diperintahkan membayar kos RM8,000 kepada Pemilik Premis dan RM8,000 kepada ejen.
—
Nasihat untuk Pemilik Premis dan Penyewa Berdasarkan Kes Ini
1. Sebelum Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa
Untuk Pemilik Premis:
– Menentukan Terma dan Syarat dengan Jelas:
– Pastikan semua terma, terutamanya syarat khas (contohnya, pembaikan), dinyatakan dengan jelas dalam Surat Tawaran dan Perjanjian Sewa Menyewa. Dalam kes ini, mahkamah bergantung pada kata-kata jelas dalam Surat Tawaran bahawa pembaikan perlu diselesaikan sebelum pelaksanaan.
– Elakkan janji yang samar. Nyatakan skop pembaikan (contohnya, “lantai simen” dan “membaiki pintu”) untuk mengelakkan pertikaian tentang kualiti atau tahap pembaikan.
– Penyataan Tepat Mengenai Premis:
– Berikan butiran tepat tentang saiz dan ciri-ciri hartanah. Dakwaan salah nyata, seperti yang dibangkitkan dalam kes ini, boleh menyebabkan pertikaian, walaupun tidak terbukti. Ukur premis secara profesional jika perlu.
– Jika sewa adalah jumlah sekaligus, nyatakan dengan jelas dalam perjanjian untuk mengelakkan pertikaian tentang pengiraan setiap kaki persegi.
– Menggunakan Ejen yang Bereputasi:
– Berurusan dengan ejen hartanah berlesen untuk mengelakkan tuduhan penipuan atau salah nyata. Dalam kes ini, ejen dibebaskan kerana mereka bukan pihak kepada perjanjian dan tidak mempunyai kewajipan langsung kepada penyewa.
– Usaha Wajar (Due Diligence):
– Semak kestabilan kewangan penyewa dan rancangan perniagaan mereka untuk memastikan mereka mampu memenuhi kewajipan sewa. Kegagalan penyewa untuk membangkitkan isu saiz sebelum menandatangani menunjukkan kurangnya usaha wajar mereka.
Untuk Penyewa:
– Memeriksa Premis dengan Teliti:
– Periksa dan ukur premis secara fizikal sebelum menandatangani perjanjian. Dalam kes ini, penyewa mengambil milik pada 23 Mei 2020 dan memindahkan barang pada 26 Mei 2020 tetapi hanya membangkitkan isu saiz kemudian, melemahkan tuntutan mereka.
– Dokumenkan sebarang percanggahan (contohnya, saiz, keadaan) secara bertulis kepada Pemilik Premis atau ejen sebelum menandatangani.
– Mengkaji Syarat Khas:
– Pastikan syarat khas (contohnya, pembaikan) ditakrifkan dengan jelas dan boleh diterima. Minta butiran khusus tentang bagaimana pembaikan akan dilakukan dan oleh siapa.
– Jika tidak berpuas hati dengan pembaikan yang dicadangkan, berunding atau tolak perjanjian sebelum menandatangani. Kegagalan penyewa untuk membantah pembaikan sebelum pelaksanaan melemahkan kes mereka.
– Memahami Terma Sewa:
– Jelaskan sama ada sewa adalah jumlah sekaligus atau berdasarkan kaki persegi. Andaian penyewa tentang kadar setiap kaki persegi menyebabkan pertikaian yang ditolak oleh mahkamah.
– Kajian Undang-Undang:
– Minta perjanjian sewa menyewa dikaji oleh peguam untuk memastikan kejelasan dan keadilan. Pergantungan mahkamah pada terma perjanjian menonjolkan kepentingan memahami kewajipan kontrak.
Nasihat Am:
– Kedua-dua pihak harus memastikan perjanjian sewa menyewa distempel untuk menjadikannya sah di sisi undang-undang, seperti yang dilakukan dalam kes ini pada 22 Jun 2020.
– Sertakan klausa yang memerlukan komunikasi bertulis untuk pertikaian atau isu untuk mewujudkan rekod yang jelas, mengelakkan isu penyewa yang membangkitkan aduan lewat.
2. Semasa Tempoh Sewaan
Untuk Pemilik Premis:
– Memenuhi Kewajipan yang Dipersetujui dengan Segera:
– Selesaikan sebarang pembaikan atau syarat yang dipersetujui sebelum sewa bermula atau seperti yang ditetapkan. Bukti Pemilik Premis menyelesaikan pembaikan sebelum sewa bermula adalah penting untuk pembelaan mereka.
– Dokumenkan penyelesaian (contohnya, invois, gambar, video) seperti yang dilakukan Pemilik Premis dengan pembayaran RM1,110 dan video pembaikan pintu.
– Kekalkan Komunikasi:
– Bertindak balas dengan segera terhadap aduan penyewa. Mahkamah menyatakan kegagalan penyewa untuk membangkitkan isu pembaikan awal, yang melemahkan tuntutan mereka.
– Gunakan komunikasi bertulis (contohnya, e-mel, surat) untuk mendokumentasikan perjanjian atau pertikaian.
– Memantau Pematuhan Penyewa:
– Pastikan penyewa mematuhi terma perjanjian (contohnya, pembayaran sewa tepat pada masa, penggunaan premis yang sesuai). Tuntutan penyewa yang tidak munasabah dalam kes ini membenarkan pendirian Pemilik Premis.
– Elakkan Perubahan Sepihak:
– Jangan ubah terma perjanjian (contohnya, menggantikan muka surat) tanpa persetujuan bersama, seperti yang didakwa oleh penyewa (walaupun tidak terbukti dalam kes ini).
Untuk Penyewa:
– Laporkan Isu dengan Segera:
– Beritahu Pemilik Premis atau ejen secara bertulis tentang sebarang isu (contohnya, pembaikan yang tidak memadai, percanggahan saiz) sebaik sahaja ia timbul. Kelewatan penyewa dalam membangkitkan isu tentang pembaikan dan saiz adalah merugikan kes mereka.
– Simpan rekod komunikasi, kerana kekurangan aduan berdokumen melemahkan tuntutan penyewa.
– Patuhi Terma Perjanjian:
– Patuhi jadual pembayaran dan terma penggunaan. Tuntutan penyewa untuk pengurangan sewa di luar skop perjanjian dianggap sebagai percubaan untuk meninggalkan sewa.
– Dokumenkan Keadaan Premis:
– Ambil gambar atau video premis semasa mengambil milik untuk menyokong tuntutan masa depan. Penyewa kekurangan bukti untuk membuktikan pembaikan tidak memuaskan.
Nasihat Am:
– Kedua-dua pihak harus mengekalkan hubungan profesional dan menangani isu dengan segera untuk mengelakkan peningkatan. Penekanan mahkamah terhadap penerimaan penyewa terhadap premis (dengan berpindah masuk dan menandatangani) menunjukkan kepentingan komunikasi proaktif.
3. Selepas Sewa (Tamat Tempoh atau Penamatan Awal)
Untuk Pemilik Premis:
– Mengendalikan Penamatan dengan Betul:
– Ikuti klausa penamatan perjanjian. Pemilik Premis dalam kes ini tidak didapati menamatkan secara awal, kerana tindakan penyewa (tuntutan tidak munasabah) menunjukkan niat mereka untuk menamatkan sewa.
– Berikan notis bertulis untuk penamatan dan dokumenkan keadaan premis semasa serahan balik.
– Pemulangan Deposit:
– Pulangkan deposit hanya selepas penyewa mengembalikan milikan kosong dan memenuhi semua kewajipan. Mahkamah menyokong hak Pemilik Premis untuk menahan deposit kerana kegagalan penyewa mengosongkan premis.
– Lakukan pemeriksaan bersama dengan penyewa untuk bersetuju tentang keadaan premis dan mengelakkan pertikaian tentang kerosakan.
– Recourse Undang-Undang:
– Jika penyewa melanggar perjanjian (contohnya, enggan mengosongkan), dapatkan nasihat undang-undang dengan segera. Pembelaan berasaskan bukti Pemilik Premis adalah kunci kejayaan mereka.
Untuk Penyewa:
– Patuhi Prosedur Penamatan:
– Berikan notis seperti yang ditetapkan dalam perjanjian jika ingin menamatkan awal. Kegagalan penyewa untuk mengikuti prosedur yang betul dan membuat tuntutan tidak munasabah menyebabkan mahkamah memutuskan menentang mereka.
– Kembalikan milikan kosong untuk menuntut pemulangan deposit. Kegagalan penyewa untuk berbuat demikian membenarkan Pemilik Premis menahan deposit.
– Dokumenkan Serahan Balik:
– Lakukan pemeriksaan bersama dengan Pemilik Premis dan dokumenkan keadaan premis untuk mengelakkan pertikaian tentang kerosakan atau deposit.
– Elakkan Tuntutan Tidak Munasabah:
– Jangan menuntut perubahan (contohnya, pengurangan sewa) di luar terma perjanjian, kerana ini boleh dianggap sebagai meninggalkan sewa, seperti dalam kes ini.
Nasihat Am:
– Kedua-dua pihak harus merujuk kepada perjanjian sewa menyewa untuk prosedur penamatan dan memastikan pematuhan. Pergantungan mahkamah pada terma perjanjian menegaskan sifat mengikatnya.
– Pertimbangkan mediasi sebelum litigasi untuk menyelesaikan pertikaian, kerana litigasi boleh mahal dan memakan masa, seperti yang dilihat dalam kes ini dengan kos RM16,000 yang dikenakan ke atas penyewa.
—
Pengajaran Utama untuk Ejen Hartanah
Sebagai ejen hartanah, anda memainkan peranan penting dalam memudahkan perjanjian sewa menyewa dan mengelakkan pertikaian seperti dalam kes ini:
1. Memastikan Ketepatan:
– Semak butiran hartanah (contohnya, saiz, keadaan) sebelum memasarkan. Tuduhan salah nyata dalam kes ini menonjolkan risiko maklumat yang tidak tepat.
2. Komunikasi Jelas:
– Bertindak sebagai perantara neutral, memastikan kedua-dua pihak memahami terma perjanjian. Peranan ejen dalam menstempel perjanjian dan mendokumentasikan pembaikan diberi perhatian positif.
3. Dokumenkan Segala-galanya:
– Simpan rekod semua komunikasi, pemeriksaan, dan perjanjian. Bukti video ejen tentang pintu yang dibaiki menyokong kes Pemilik Premis.
4. Nasihat tentang Kajian Undang-Undang:
– Galakkan kedua-dua pihak untuk mengkaji perjanjian dengan peguam untuk mengelakkan salah faham, seperti yang dilihat dengan andaian penyewa terhadap kaki persegi.
5. Kekal dalam Skop:
– Jelaskan bahawa ejen bukan pihak kepada perjanjian sewa menyewa dan tidak mempunyai kewajipan langsung kepada mana-mana pihak di luar peranan agensi mereka, seperti yang disokong dalam kes ini.
—
Kesimpulan
Kes Jas (bukan nama sebenar) lwn Meng (bukan nama sebenar) & Ors menunjukkan kepentingan kejelasan, dokumentasi, dan pematuhan kepada perjanjian sewa menyewa pada semua peringkat. Pemilik Premis harus memastikan penyataan yang tepat, memenuhi kewajipan dengan segera, dan mengikuti prosedur penamatan. Penyewa perlu memeriksa premis dengan teliti, membangkitkan isu awal, dan mematuhi terma perjanjian. Ejen hartanah harus memudahkan komunikasi yang jelas, mengesahkan butiran, dan menyimpan rekod untuk mengelakkan pertikaian. Dengan mengaplikasikan pengajaran ini, kedua-dua pihak boleh meminimumkan risiko dan memastikan proses sewa menyewa yang lancar.
Khidmat Stamping Perjanjian Sewa
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdwdF4BpqDOr6LbRWmrKoR1-Wu9blAROaiMf3lofD-h0ZxLMw/viewform?usp=pp_url
