Di Malaysia, Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) dikenakan ke atas perkhidmatan tertentu, termasuk perkhidmatan ejen hartanah seperti mengurus pajakan, penjualan hartanah, dan surveying hartanah, serta perkhidmatan pajakan seperti sewa hartanah. Artikel ini menerangkan bagaimana SST dikenakan ke atas perkhidmatan ejen hartanah (termasuk surveying hartanah) untuk pelanggan, pemilik, atau tuan hartanah, bagaimana mereka membayar SST kepada firma ejen hartanah, dan bagaimana ini berkaitan dengan SST ke atas perkhidmatan pajakan yang dikenakan kepada penyewa untuk hartanah komersial.
SST ke Atas Perkhidmatan Ejen Hartanah (Termasuk Surveying Hartanah)
Perkhidmatan ejen hartanah termasuk dalam Kumpulan G – Perkhidmatan Surveying dalam rangka kerja SST Malaysia. Kumpulan ini merangkumi perkhidmatan profesional seperti penilaian hartanah, taksiran, aktiviti ejen hartanah (contohnya, mengurus pajakan atau penjualan), dan surveying hartanah. Surveying di sini merujuk kepada aktiviti seperti menilai keadaan atau nilai hartanah, yang sering menjadi sebahagian daripada skop ejen hartanah ketika membantu pelanggan dengan pajakan atau penjualan hartanah.
- Bila SST dikenakan? Jika firma ejen hartanah mempunyai pendapatan tahunan daripada perkhidmatan bercukai melebihi RM500,000, mereka dikehendaki mendaftar untuk SST dan mengenakan SST 8% ke atas yuran perkhidmatan mereka.
- Siapa membayar SST ini? Pelanggan, pemilik, atau tuan hartanah yang menggaji firma ejen hartanah membayar cukai ini sebagai sebahagian daripada yuran perkhidmatan.
- Contoh: Katakan ejen hartanah mengenakan yuran RM5,000 untuk perkhidmatan, yang mungkin termasuk surveying hartanah untuk menentukan nilai sewa atau jualan dan mengurus pajakan. Tuan hartanah (pelanggan) membayar:
- Yuran asas: RM5,000
- SST (8%): RM400
- Jumlah: RM5,400
SST ini adalah kos langsung kepada tuan hartanah yang menggaji ejen hartanah, sama ada perkhidmatan melibatkan surveying hartanah, pengurusan pajakan, atau kedua-duanya.
SST ke Atas Perkhidmatan Pajakan (Dikenakan kepada Penyewa)
Mulai 1 Julai 2025, peraturan SST tambahan akan dikenakan ke atas perkhidmatan pajakan atau sewaan untuk hartanah komersial. Ini mempengaruhi penyedia perkhidmatan pajakan, termasuk tuan hartanah yang memajak hartanah dan memperoleh pendapatan besar daripada aktiviti ini.
- Bila SST dikenakan? Semua penyedia perkhidmatan pajakan dengan pendapatan pajakan tahunan melebihi RM500,000 perlu mengenakan SST 8% ke atas sewa untuk hartanah komersial.
- Siapa membayar SST ini? Penyewa membayar cukai ini, kerana ia ditambah kepada sewa yang dikenakan oleh tuan hartanah.
- Contoh: Jika tuan hartanah mengenakan sewa RM10,000 sebulan untuk hartanah komersial, penyewa membayar:
- Sewa asas: RM10,000
- SST (8%): RM800
- Jumlah: RM10,800
Tuan hartanah mengutip SST ini daripada penyewa dan menyerahkannya kepada pihak berkuasa, bermakna ini adalah kos langsung kepada penyewa, bukan tuan hartanah.
- Pengecualian:
- Hartanah kediaman, bahan bacaan, pajakan kewangan, dan aset ketara di luar Malaysia: Pajakan untuk rumah, apartmen, kondominium, bahan bacaan, pajakan kewangan tertentu, dan aset di luar Malaysia adalah dikecualikan daripada SST.
- Perniagaan kecil (MSME): Penyedia perkhidmatan pajakan dengan pendapatan tahunan di bawah RM500,000 tidak perlu mengenakan SST.
- Transaksi B2B dan pelepasan kumpulan: Untuk mengelakkan cukai berganda, transaksi perniagaan-ke-perniagaan (B2B) dan pelepasan kumpulan disediakan.
- Kontrak tidak boleh semak semula: Kontrak pajakan yang tidak boleh disemak semula akan dikecualikan daripada SST 8% selama 12 bulan dari tarikh pelaksanaan cukai ini (1 Julai 2025 hingga 30 Jun 2026).
Bagaimana SST Ini Berkaitan untuk Pelanggan/Pemilik/Tuan Hartanah dan Penyewa
Berikut adalah bagaimana kedua-dua komponen SST ini berinteraksi:
- Tuan Hartanah Membayar SST kepada Ejen Hartanah:
- Apabila tuan hartanah menggaji ejen hartanah untuk surveying hartanah (contohnya, menilai nilainya) dan mengurus pajakan, mereka membayar yuran ejen ditambah dengan SST 8% jika firma ejen melebihi ambang pendapatan RM500,000.
- Dalam contoh di atas, tuan hartanah membayar RM5,400 (yuran RM5,000 + SST RM400) kepada ejen hartanah.
- Tuan Hartanah Mengenakan SST kepada Penyewa:
- Jika pendapatan pajakan tahunan tuan hartanah melebihi RM500,000, mereka perlu mengenakan SST 8% ke atas sewa komersial, yang dibayar oleh penyewa, kecuali kontrak tidak boleh disemak semula (dikecualikan selama 12 bulan).
- Dalam contoh di atas, penyewa membayar RM10,800 (sewa RM10,000 + SST RM800) kepada tuan hartanah, melainkan kontrak dikecualikan.
- Kesan Gabungan:
- Tuan hartanah menanggung kos SST ke atas perkhidmatan ejen hartanah (contohnya, RM400), yang berasingan daripada sewa.
- Penyewa menanggung kos SST ke atas sewa (contohnya, RM800), yang meningkatkan perbelanjaan sewa mereka, kecuali untuk kontrak yang dikecualikan.
- Walau bagaimanapun, tuan hartanah mungkin menyesuaikan sewa asas ke atas (contohnya, daripada RM10,000 kepada RM10,400) untuk mengimbangi SST yang mereka bayar kepada ejen hartanah, secara tidak langsung memindahkan sebahagian kos ini kepada penyewa.
Memvisualkan Kesan SST
Untuk menggambarkan bagaimana cukai ini mempengaruhi tuan hartanah dan penyewa, berikut adalah pecahan menggunakan gambaran carta bar:
- Yuran Ejen Hartanah (Dibayar oleh Tuan Hartanah):
- Jumlah Asas: RM5,000
- SST (8%): RM400
- Jumlah: RM5,400
- Sewa Komersial (Dibayar oleh Penyewa):
- Jumlah Asas: RM10,000
- SST (8%): RM800
- Jumlah: RM10,800
Carta ini akan menunjukkan dua bar:
- Bar Kiri: Yuran ejen hartanah (asas RM5,000 + SST RM400), kos kepada tuan hartanah.
- Bar Kanan: Sewa komersial (asas RM10,000 + SST RM800), kos kepada penyewa.
Walaupun tuan hartanah membayar SST ke atas perkhidmatan ejen hartanah (termasuk surveying hartanah), penyewa membayar SST ke atas sewa, kecuali untuk kontrak yang dikecualikan. Kos tambahan tuan hartanah mungkin mempengaruhi sewa asas yang mereka tetapkan.
Pengajaran Utama
- Tuan Hartanah (Pelanggan/Pemilik):
- Membayar SST 8% kepada firma ejen hartanah untuk perkhidmatan seperti surveying hartanah dan pengurusan pajakan jika pendapatan firma melebihi RM500,000. Contoh: Jumlah RM5,400 untuk yuran RM5,000.
- Ini adalah kos mereka dan tidak dipindahkan secara langsung kepada penyewa, walaupun ia mungkin mempengaruhi penetapan harga sewa.
- Penyewa:
- Membayar SST 8% ke atas sewa komersial jika pendapatan pajakan tuan hartanah melebihi RM500,000, berkuat kuasa 1 Julai 2025, kecuali kontrak tidak boleh disemak semula (dikecualikan sehingga 30 Jun 2026). Contoh: Jumlah RM10,800 untuk sewa RM10,000.
- Ini adalah peningkatan langsung dalam kos sewa mereka.
- Kaitan:
- SST ke atas perkhidmatan ejen hartanah (contohnya, untuk surveying atau sokongan pajakan) adalah perbelanjaan tuan hartanah, manakala SST ke atas pajakan adalah perbelanjaan penyewa.
- Tuan hartanah mungkin menaikkan sewa asas untuk mendapatkan semula SST yang mereka bayar kepada ejen hartanah, secara tidak langsung mempengaruhi penyewa di luar SST 8% yang jelas ke atas sewa.
Kesimpulan
Pelanggan, pemilik, atau tuan hartanah yang menggunakan perkhidmatan ejen hartanah di Malaysia, termasuk surveying hartanah, perlu membayar SST 8% kepada firma ejen hartanah jika pendapatan bercukai firma melebihi RM500,000. Secara berasingan, mulai 1 Julai 2025, tuan hartanah dengan pendapatan pajakan melebihi RM500,000 perlu mengenakan SST 8% ke atas sewa komersial, yang dibayar oleh penyewa, kecuali untuk kontrak tidak boleh disemak semula yang dikecualikan selama 12 bulan. Pengecualian seperti hartanah kediaman, MSME, dan transaksi B2B membantu mengurangkan beban cukai. Kos SST tuan hartanah untuk perkhidmatan ejen hartanah (contohnya, RM400 ke atas yuran RM5,000) menambah perbelanjaan mereka, manakala SST ke atas sewa (contohnya, RM800 ke atas RM10,000) secara langsung meningkatkan kos penyewa. Bersama-sama, cukai ini meningkatkan kos keseluruhan pajakan hartanah komersial, dengan tuan hartanah dan penyewa berkongsi beban dengan cara yang berbeza.
