Ramai pembeli rumah, terutamanya yang baru pertama kali membeli hartanah, tidak menyedari bahawa hak mereka dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, atau lebih dikenali sebagai HDA. Undang-undang ini bertujuan untuk memastikan pemaju hartanah mematuhi peraturan tertentu dan melindungi pembeli dalam pasaran utama (hartanah yang dibeli terus daripada pemaju). Perlindungan ini merangkumi pelbagai aspek seperti tempoh liabiliti kecacatan, pengurusan hakmilik strata, dan tindakan terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab.
Namun, tidak semua hartanah baharu dilindungi oleh HDA. Dalam artikel ini, kita akan menyelami apa itu HDA, bagaimana ia berfungsi, dan apa yang perlu anda lakukan sekiranya berlaku masalah dengan pemaju atau hartanah anda.
Apa Itu HDA?
HDA adalah undang-undang di Malaysia yang mengawal selia pemaju hartanah kediaman. Ia melindungi pembeli yang membeli hartanah baharu daripada pemaju berlesen untuk jangka masa tertentu. Jika anda membeli rumah, kondominium, atau apartment terus daripada pemaju yang mematuhi HDA, anda secara automatik dilindungi oleh akta ini.
Selain itu, jika hartanah anda adalah jenis berstrata (seperti kondominium atau apartment), anda juga mendapat perlindungan tambahan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013. Ini penting kerana hartanah berstrata sering melibatkan harta bersama seperti lif, kolam renang, atau kawasan parkir yang memerlukan pengurusan khusus.
Lesen Permit Pengiklanan Pemaju (APDL) Mandatori
Salah satu cara HDA melindungi pembeli adalah melalui keperluan Lesen Permit Pengiklanan Pemaju (APDL). APDL adalah lesen yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa perumahan tempatan kepada pemaju sebelum mereka boleh mengiklankan hartanah mereka. Dengan lesen ini, pemaju dipantau dengan ketat untuk memastikan mereka mematuhi peraturan, seperti tidak membuat janji palsu dalam iklan mereka.
APDL juga menjadi rujukan penting untuk pembeli. Lesen ini mengandungi maklumat pemaju, jadi jika ada masalah dalam proses jual-beli—contohnya, pemaju gagal menyerahkan rumah tepat pada masa—anda boleh menggunakan maklumat ini untuk mengambil tindakan undang-undang. Tanpa APDL, pemaju tidak dibenarkan memasarkan hartanah mereka secara sah, jadi pastikan anda memeriksa lesen ini sebelum menandatangani apa-apa perjanjian!
Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)
HDA memberikan jaminan kepada pembeli melalui Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) selama 24 bulan bermula dari tarikh anda menerima kunci rumah. Untuk hartanah berstrata, tempoh ini boleh meluas sehingga 36 bulan. Dalam tempoh ini, pemaju bertanggungjawab membaiki sebarang kecacatan pada hartanah—seperti keretakan dinding, kebocoran paip, atau masalah struktur—tanpa sebarang caj tambahan kepada anda.
Apa yang Perlu Anda Lakukan?
- Periksa rumah dengan teliti sebaik sahaja anda menerima kunci. Cari keretakan, kebocoran, atau masalah pada pintu, tingkap, dan lekapan lain.
- Laporkan secepat mungkin kepada pemaju jika ada kecacatan. Anda mempunyai sehingga akhir tempoh DLP untuk membuat aduan.
- Elakkan pengubahsuaian awal. Jika anda mengubah suai rumah semasa DLP, pemaju boleh menolak tanggungjawab jika kecacatan bertambah teruk akibat kerja tersebut.
Nota: Kecacatan yang dilindungi adalah yang berkaitan dengan struktur asas rumah, bukan sekadar kerosakan kosmetik seperti cat yang mengelupas.
Sekiranya anda menjual hartanah dalam tempoh DLP, hak untuk menuntut pembaikan boleh dipindahkan kepada pemilik baharu. Pastikan ini dinyatakan dalam dokumen jualan.
Akaun Pemajuan Perumahan (Akaun HDA)
Setiap projek hartanah kediaman di bawah HDA memerlukan pemaju membuka Akaun Pemajuan Perumahan (Akaun HDA). Akaun ini memastikan wang yang anda bayar disalurkan ke tempat yang betul dan digunakan untuk perkara seperti:
- Cukai tanah dan taksiran
- Caj pungutan dan duti setem
- Premium insurans
- Yuran perunding dan kos pembinaan
Ini penting kerana ia melindungi anda daripada caj tambahan yang tidak wajar. Jika anda sudah membayar mengikut jadual dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), pemaju tidak boleh meminta bayaran ekstra untuk perkara-perkara ini.
Perlindungan Lain di Bawah HDA
HDA menawarkan beberapa lapisan perlindungan tambahan untuk memastikan pembeli tidak tertipu atau ditinggalkan dalam kesusahan:
- Perjanjian Jual Beli (SPA) Standard
HDA mewajibkan pemaju menggunakan format SPA yang standard dan mudah difahami. Ini mengelakkan terma tersembunyi yang boleh memihak kepada pemaju dan memastikan ketelusan dalam transaksi. - Jumlah Tahanan Wang (Retention Sum)
Pemaju perlu menyimpan 5% daripada harga SPA sebagai jumlah tahanan wang. Wang ini dipegang oleh firma guaman dan boleh digunakan untuk membaiki kecacatan jika pemaju gagal bertindak dalam tempoh yang ditetapkan. - Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Jika ada pertikaian dengan pemaju—seperti kelewatan serahan rumah atau kegagalan membaiki kecacatan—anda boleh membawa kes ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Tribunal ini menawarkan penyelesaian yang cepat, murah, dan mudah berbanding mahkamah biasa. Ia boleh menangani tuntutan seperti:- Kecacatan kerja
- Kelewatan serahan milikan kosong
- Pengembalian deposit
- Ganti rugi tetap (LAD)
Namun, tribunal hanya boleh memberikan pampasan sehingga RM50,000. Jika kos pembaikan melebihi jumlah ini, anda mungkin perlu ke mahkamah.
- Tribunal Pengurusan Strata
Untuk hartanah berstrata, anda boleh membuat tuntutan melalui Tribunal Pengurusan Strata jika ada masalah dengan harta bersama (contohnya, lif rosak atau kolam renang tidak diselenggara). Kos pembaikan boleh dituntut melalui jumlah tahanan wang HDA atau dana tambahan melalui Pesuruhjaya Bangunan.
Hartanah yang Tidak Dilindungi HDA
Tidak semua hartanah baharu dilindungi oleh HDA. Contohnya:
- Hartanah komersial seperti SoFos, SoVos, unit pejabat, kedai, dan kawasan perindustrian.
- Hartanah pasaran sekunder (dibeli daripada pemilik sedia ada, bukan pemaju).
Cara Mengenal Pasti: Semak Perjanjian Jual Beli. Jika ia menggunakan Jadual G (hartanah landed) atau Jadual H(hartanah berstrata), maka ia dilindungi HDA.
Pengecualian Istimewa
Walaupun sesetengah hartanah seperti apartment servis dan SoHos dibina di atas tanah komersial, ia dianggap hartanah kediaman kerana tujuan penggunaannya. Oleh itu, ia dilindungi HDA. Namun, caj seperti cukai tanah dan utiliti mungkin dikenakan pada kadar komersial, yang lebih mahal.
Perlindungan untuk Hartanah Bukan HDA
Jika hartanah anda tidak dilindungi HDA, perlindungan anda bergantung pada terma dan syarat dalam Perjanjian Jual Beli. Anda disarankan berunding dengan peguam untuk memastikan kontrak itu adil. Jika ada kecacatan atau kelewatan serahan, anda boleh membawa kes ke mahkamah untuk mendapatkan pampasan.
HDA vs Bukan HDA: Perbezaan Utama
Berikut adalah jadual ringkas untuk membantu anda memahami perbezaan antara hartanah yang dilindungi HDA dan yang tidak:
| Perkara | HDA | Bukan HDA |
|---|---|---|
| Perjanjian Jual Beli | Format standard dan jelas. | Tiada format standard; bergantung pada kontrak pemaju. |
| Pembayaran Progresif | Bank lepaskan bayaran pada peringkat akhir pembinaan. | Bank lepaskan bayaran pada peringkat awal. |
| Tempoh Liabiliti Kecacatan | 24 bulan (individu) atau 36 bulan (strata), wajib disediakan. | Tidak wajib; bergantung pada pemaju. |
| Cukai Tanah | Kadar tetap untuk kediaman. | Kadar lebih tinggi untuk komersial. |
| Hak Milik Strata | Biasanya disediakan. | Perlu kelulusan pemaju; mungkin ada caj 1-3% dari harga SPA. |
| Akaun 2 EPF | Boleh guna untuk deposit. | Tidak boleh guna. |
Kesimpulan
HDA adalah alat penting yang melindungi pembeli rumah di Malaysia daripada risiko seperti kecacatan hartanah atau pemaju yang tidak bertanggungjawab. Dengan perlindungan seperti APDL, DLP, Akaun HDA, dan tribunal khas, anda boleh berasa lebih yakin semasa membeli hartanah kediaman baharu.
Namun, anda perlu memahami sama ada hartanah yang anda beli dilindungi oleh HDA atau tidak. Jika ya, manfaatkan saluran yang ada untuk membuat tuntutan sekiranya perlu. Jika tidak, pastikan anda menyemak kontrak dengan teliti dan dapatkan nasihat peguam.
Dengan pengetahuan tentang HDA, anda boleh membuat keputusan pembelian hartanah yang lebih bijak dan selamat. Jadi, sebelum menandatangani sebarang perjanjian, pastikan anda faham hak anda sebagai pembeli!
Antara projek Komersil tetapi di bawah HDA : https://kruizerrealty.com/property/pelaburan-hartanah-apartmen-servis-ala-hotel-di-tepi-laut-kuantan-rm100-sahaja/
