Kerajaan Persekutuan pada 27 Ogos 2025 telah membuat keputusan yang tepat untuk menangguhkan pembentangan Rang Undang-Undang (RUU) Pembangunan Semula Bandar 2025. Langkah ini memberi ruang yang amat diperlukan untuk meneliti semula secara menyeluruh draf perundangan yang, walaupun berniat baik untuk memodenkan landskap bandar, mengandungi beberapa kelompangan kritikal yang berisiko menjejaskan hak asasi pemilik hartanah dan membuka ruang untuk dieksploitasi oleh pemaju.
Niat di sebalik RUU ini adalah murni—untuk mengatasi masalah bangunan usang, terbiar, dan tidak selamat, serta merancakkan semula ekonomi di kawasan bandar yang kian merosot. Namun, kaedah yang digariskan, terutamanya mengenai persetujuan pemilik dan pengambilan hak milik, boleh membawa kepada ketidakadilan yang serius jika tidak ditangani dengan teliti.
Kelompangan Utama: Hak Milik Harta Terancam ⚖️
Isu paling kontroversi dalam RUU ini terletak pada Fasal 19 (Ambang Persetujuan). Fasal ini membenarkan projek pembangunan semula dimulakan tanpa persetujuan sebulat suara (100%) daripada semua pemilik. Secara spesifik:
- Bagi bangunan berusia lebih 30 tahun, persetujuan hanya memerlukan 75% pemilik.
- Bagi bangunan berusia 30 tahun atau kurang, persetujuan memerlukan 80% pemilik.
- Bagi bangunan terbiar atau yang mempunyai laporan pemeriksaan visual negatif, ambang persetujuan jatuh serendah 51%.
Ini bermakna, sekumpulan minoriti pemilik (seramai 20-25% atau sehingga 49%) boleh dipaksa untuk menjual kediaman atau aset mereka walaupun mereka tidak bersetuju. Ini adalah satu pencabulan terhadap prinsip asas hak milik harta yang dijamin di bawah Perlembagaan Persekutuan.
Lebih membimbangkan lagi, Fasal 21(4) memberi kuasa kepada pemaju yang diluluskan untuk mengambil alih tanah tersebut melalui “pembelian atau pengambilan paksa di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960“. Akta Pengambilan Tanah secara tradisinya digunakan oleh kerajaan untuk tujuan pembangunan awam seperti pembinaan lebuh raya atau hospital. Penggunaannya untuk projek komersial oleh pemaju swasta adalah satu anjakan kuasa yang berbahaya. Ia meletakkan kepentingan keuntungan korporat mengatasi hak individu, terutamanya golongan rentan seperti warga emas yang telah menetap berdekad lamanya atau keluarga berpendapatan rendah yang tidak mampu berpindah.
Ruang Eksploitasi oleh Pemaju dan Perlindungan yang Samar
RUU ini turut mempunyai kelemahan dalam melindungi pemilik hartanah daripada kemungkinan dieksploitasi.
- Definisi “Pemaju yang Layak” yang Luas: Fasal 4 mentakrifkan “pemaju yang layak” secara sangat umum, tanpa menetapkan kriteria ketat seperti kestabilan kewangan, rekod prestasi yang terbukti, atau komitmen terhadap pembangunan yang bertanggungjawab sosial. Ini membuka pintu kepada syarikat yang kurang berwibawa untuk mengambil kesempatan.
- Perlindungan Kepentingan yang Kabur: Fasal 24 menyatakan bahawa pemilik yang bersetuju hendaklah menerima “tawaran faedah yang tidak kurang baiknya” daripada keadaan sedia ada. Istilah “tidak kurang baiknya” adalah sangat subjektif dan boleh ditafsirkan secara longgar oleh pemaju. Apakah asas pampasan yang akan diberikan? Adakah ia berdasarkan nilai pasaran semasa hartanah yang usang, atau kos penggantian untuk mendapatkan hartanah yang setara di lokasi yang sama? Tanpa definisi yang jelas, pemilik berisiko tinggi mendapat pampasan yang tidak setimpal.
- Ketidakseimbangan Kuasa: Struktur Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan dan Negeri (Fasal 5 & 10) majoritinya terdiri daripada ahli politik dan penjawat awam. Tiada peruntukan mandatori untuk perwakilan daripada persatuan pemilik hartanah, badan profesional bebas, atau pertubuhan sivil. Ini mewujudkan proses membuat keputusan yang bersifat “atas ke bawah” (top-down), di mana suara penduduk yang paling terkesan mungkin tidak didengari.
Cadangan Penambahbaikan untuk RUU yang Lebih Adil
Penangguhan ini harus digunakan untuk merangka semula RUU ini agar lebih adil dan seimbang. Antara cadangan penambahbaikan utama ialah:
- Meningkatkan Ambang Persetujuan: Ambang persetujuan perlu dinaikkan, contohnya kepada sekurang-kurangnya 90%, bagi memastikan majoriti yang sangat besar benar-benar bersetuju. Pengambilan paksa harus dihadkan kepada kes-kes di mana bangunan telah disahkan secara rasmi tidak selamat untuk didiami oleh badan kejuruteraan bertauliah yang bebas, bukan semata-mata atas dasar ekonomi.
- Menetapkan Asas Pampasan yang Jelas: Pampasan haruslah berdasarkan prinsip “kos penggantian penuh” (full replacement cost). Ini bermakna pemilik harus menerima pampasan yang mencukupi untuk membeli hartanah dengan saiz, kualiti, dan lokasi yang setara, di samping menampung kos-kos sampingan seperti duti setem, yuran guaman, dan kos perpindahan.
- Memperkasakan Tadbir Urus: Keanggotaan Jawatankuasa Eksekutif mesti melibatkan wakil daripada badan profesional seperti Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH), Institut Perancang Malaysia (MIP), dan wakil-wakil sah daripada persatuan penduduk di kawasan yang terjejas.
Cadangan Peranan Ejen Hartanah Berdaftar dalam RUU Pembangunan Semula Bandar 🏘️
Untuk memastikan proses yang lebih telus, adil, dan profesional, peranan ejen hartanah berdaftar di bawah seliaan LPPEH harus diterapkan secara rasmi dalam RUU yang ditambah baik. Berikut adalah cadangan peranan mereka:
- Penasihat Bebas kepada Pemilik Hartanah: Sebelum sebarang undian untuk persetujuan dibuat, Jawatankuasa Eksekutif boleh melantik panel ejen hartanah atau penilai bertauliah yang bebas untuk menyediakan laporan penilaian pasaran dan analisis kebolehlaksanaan kepada semua pemilik. Laporan ini akan memberikan pandangan ketiga yang tidak berat sebelah mengenai nilai sebenar hartanah mereka dan potensi tawaran daripada pemaju, membolehkan pemilik membuat keputusan termaklum.
- Orang Tengah Profesional dalam Rundingan: Ejen hartanah berdaftar boleh bertindak sebagai fasilitator atau orang tengah antara pemaju dan jawatankuasa pemilik hartanah. Dengan kepakaran dalam rundingan hartanah, mereka boleh membantu memastikan semua tawaran adalah jelas, terma-terma dipersetujui secara adil, dan komunikasi berjalan lancar, sekali gus mengurangkan potensi konflik.
- Pengurus Proses Jualan Kolektif (En-Bloc Sale): Apabila persetujuan majoriti telah dicapai, seorang ejen hartanah berdaftar boleh dilantik untuk menguruskan keseluruhan proses transaksi jualan kolektif. Ini termasuklah penyediaan dokumen, penyelarasan dengan peguam, dan memastikan semua dana diagihkan dengan betul kepada setiap pemilik mengikut hak masing-masing. Ini menjamin proses yang teratur dan profesional.
- Keahlian dalam Jawatankuasa Pengantaraan: Fasal 25 dan 27 memperuntukkan penubuhan Jawatankuasa Pengantaraan. Adalah penting untuk mewajibkan pelantikan sekurang-kurangnya seorang ahli daripada LPPEH dalam jawatankuasa ini. Kepakaran mereka dalam hal-hal berkaitan penilaian, amalan pasaran, dan undang-undang hartanah akan memberikan input yang sangat berharga dalam menyelesaikan sebarang pertikaian antara pemilik dan pemaju.
Kesimpulan
Pembangunan semula bandar adalah satu keperluan, tetapi ia tidak boleh dilaksanakan dengan mengorbankan hak dan kebajikan rakyat. RUU Pembangunan Semula Bandar 2025 dalam bentuknya sekarang terlalu memihak kepada pemaju dan pihak berkuasa, sambil merisikokan pemilik hartanah kepada ketidakadilan. Kerajaan perlu menggunakan tempoh penangguhan ini untuk mengadakan rundingan yang meluas dengan semua pihak berkepentingan—termasuk pemilik, badan profesional, dan masyarakat sivil—untuk membina satu rang undang-undang yang benar-benar seimbang, adil, dan mampan untuk masa depan bandar-bandar di Malaysia.
