Kemas Kini Terkini Perubahan Cukai Perkhidmatan (SST) ke atas Sewaan Hartanah Komersial: Pengurangan Kadar kepada 6% untuk PMKS dan Pelarasan Ambang Pengecualian

6 Januari 2026

Pengenalan

Sejak artikel panduan komprehensif kami diterbitkan pada 2 Julai 2025 bertajuk “Memahami Perubahan Cukai Perkhidmatan (SST) ke atas Sewaan Hartanah: Panduan Komprehensif untuk Tuan Punya, Pelabur, dan Penyewa” (rujuk pautan: https://kruizerrealty.com/2025/07/02/memahami-perubahan-cukai-perkhidmatan-sst-ke-atas-sewaan-hartanah-panduan-komprehensif-untuk-tuan-punya-pelabur-dan-penyewa/), terdapat kemas kini penting daripada Kerajaan Malaysia. Pada 5 Januari 2026, Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim mengumumkan pengurangan kadar SST ke atas perkhidmatan sewaan premis bukan kediaman (komersial) khusus untuk Perusahaan Mikro, Kecil dan Sederhana (PMKS), serta pelarasan ambang pengecualian. Perubahan ini berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026, bertujuan meringankan beban PMKS selepas pelaksanaan awal pada 1 Julai 2025.

Sebagai ejen hartanah pakar dalam sewaan kediaman, komersial, industri dan tanah, kami kemas kini panduan ini untuk membantu tuan punya, pelabur dan penyewa memahami implikasi terkini.

Perubahan Utama Berbanding Artikel Sebelum Ini

Dalam artikel Julai 2025, kami jelaskan:

• Kadar SST standard: 8% ke atas sewaan komersial/industri/tanah.
• Ambang pendaftaran tuan punya: Melebihi RM1,000,000 pendapatan tahunan dari sewaan bercukai.
• Pengecualian untuk penyewa PMKS: Jualan tahunan di bawah RM1,000,000.

Kemas kini terkini (Januari 2026):

• Pengurangan kadar kepada 6%: Khusus untuk sewaan kepada penyewa PMKS (mikro, kecil dan sederhana).
• Pelanjutan ambang pengecualian: Penyewa PMKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta kini dikecualikan sepenuhnya daripada SST (tiada caj SST).
• Untuk penyewa PMKS dengan jualan melebihi RM1.5 juta: SST dikenakan pada kadar 6% (bukannya 8%).
• Penyewa bukan PMKS atau syarikat besar: Kekal pada kadar 8%.
• Tambahan: PMKS baru ditubuhkan diberi penangguhan SST sewaan selama 1 tahun.
• Sewaan kediaman: Kekal dikecualikan sepenuhnya.

Perubahan ini mengurangkan beban kos sewaan untuk majoriti PMKS, yang merupakan tulang belakang ekonomi Malaysia.

Apakah Cukai Perkhidmatan ke atas Perkhidmatan Sewaan atau Pajakan (Dikemas Kini)?

Cukai Perkhidmatan dikenakan ke atas perkhidmatan sewaan premis bukan kediaman, dengan syarat dan pengecualian terkini:

• Kadar Cukai: 6% (untuk penyewa PMKS melebihi ambang pengecualian) / 8% (lain-lain).
• Ambang Pendaftaran Tuan Punya: Kekal melebihi RM1,000,000 pendapatan tahunan dari sewaan bercukai (hanya komersial/industri/tanah; kediaman tidak dikira).
• Perkhidmatan Bercukai: Sewaan komersial, industri atau tanah.
• Pengecualian Utama:
• Sewaan kediaman.
• Sewaan kepada penyewa PMKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta.
• Kontrak tanpa klausa semakan (non-reviewable) – pengecualian dilanjutkan jika perlu.
• PMKS baru: Penangguhan 1 tahun.

Bagaimana SST Terkini Mempengaruhi Pihak Berbeza?

Untuk Tuan Punya

• Jika pendapatan sewaan bercukai > RM1 juta: Wajib berdaftar dan kenakan SST mengikut status penyewa.
• Kepada penyewa PMKS ≤ RM1.5 juta: Tiada SST.
• Kepada penyewa PMKS > RM1.5 juta: Kenakan 6%.
• Kepada penyewa bukan PMKS: Kenakan 8%.
• Kesan harga: Kos lebih rendah untuk PMKS, mungkin meningkatkan permintaan sewaan daripada segmen ini.

Untuk Penyewa

• PMKS ≤ RM1.5 juta: Tiada kenaikan kos sewaan akibat SST.
• PMKS > RM1.5 juta: Kenaikan hanya 6% (penjimatan berbanding 8% sebelum ini).
• Bukan PMKS: Kenaikan 8% (tidak berubah).
• Penyewa kediaman: Tiada kesan.

Untuk Pelabur

• Hartanah komersial disewa kepada PMKS: Lebih menarik kerana kos penyewa lebih rendah, potensi kadar pengisian lebih tinggi.
• Strategi: Fokus kepada penyewa PMKS untuk kestabilan pendapatan dengan beban SST lebih rendah.

Senario Contoh (Dikemas Kini)

1. Sewaan Pejabat kepada PMKS Kecil (jualan penyewa RM800,000/tahun):
   Tiada SST → Penyewa bayar sewa asal sahaja.
2. Sewaan Gudang kepada PMKS Sederhana (jualan penyewa RM2 juta/tahun):
   SST 6% → Contoh: Sewa RM10,000/bulan + RM600 SST = RM10,600.
3. Sewaan Kedai kepada Syarikat Besar (bukan PMKS):
   SST 8% → RM10,000 + RM800 = RM10,800 (sama seperti sebelum ini).

Nasihat Praktikal Terkini

• Tuan Punya: Semak status penyewa melalui deklarasi atau sistem MyPMK JKDM. Kemas kini invois mengikut kadar baru.
• Penyewa PMKS: Sediakan bukti jualan tahunan untuk tuntut pengecualian/pengurangan.
• Pelabur: Pertimbangkan portfolio yang condong kepada penyewa PMKS untuk manfaat perubahan ini.

Kesimpulan

Perubahan SST mulai 1 Januari 2026 ini merupakan langkah positif Kerajaan MADANI untuk menyokong PMKS selepas pelaksanaan awal pada Julai 2025. Berbanding panduan kami sebelum ini, beban ke atas PMKS kini lebih ringan dengan kadar 6% dan ambang pengecualian RM1.5 juta. Ini dijangka merancakkan pasaran sewaan komersial khususnya untuk perniagaan kecil. Sewaan kediaman kekal tidak terjejas.

Untuk nasihat peribadi, rujuk portal MySST Jabatan Kastam Diraja Malaysia (mysst.customs.gov.my) atau hubungi profesional cukai. Kami di Kruizer Realty sedia membantu dalam urusan sewaan hartanah anda.

Penafian: Maklumat ini berdasarkan pengumuman rasmi pada Januari 2026. Sentiasa semak sumber terkini JKDM untuk ketepatan.