Standard 7 – Amalan Co-Agency
Pengenalan
Sejak kebelakangan ini, terdapat beberapa posting di media sosial yang lebih kurang menyatakan sebegini baik dari sesama ejen atau orang awam:
“Walaupun ada dua agent dalam satu kes jual beli
– Agent buyer & Agent owner
– caj fee tetap dikenakan kepada vendor/owner sahaja.
Kedua-dua agent boleh makan fee secara COA.”
Pernyataan tersebut benar dalam konteks Co-Agency sebenar, tetapi terlalu umum dan boleh membawa kepada salah faham jika tidak dijelaskan dengan terperinci. Sebagai ejen hartanah berdaftar, adalah tanggungjawab kita untuk memastikan amalan harian selari sepenuhnya dengan Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Akta 242) dan Malaysian Estate Agency Standards (MEAS) 2020 serta arahan (circulars, notices, notifications, reminders & announcements) dari Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH)
Berikut adalah penjelasan lengkap dan tepat mengikut dokumen rasmi.
Definisi Utama Dalam MEAS 2020 (Wajib Difahami Sebelum Bincang Co-Agency)
| Istilah | Definisi Rasmi MEAS 2020 |
|---|---|
| Klien | Orang yang melantik sebuah firma ejen hartanah dan bertanggungjawab membayar komisen firma tersebut. |
| Listing Agent | Ejen hartanah yang memperoleh penyenaraian dan diberi hak bertulis oleh Klien untuk memasarkan hartanah. |
| Co-Agent | Firma ejen hartanah yang memperkenalkan Prospective Party kepada Listing Agent dan berkongsi komisen. |
| Co-Agency | Perkongsian antara Listing Agent dengan Co-Agent yang mempunyai Prospective Party, dengan perkongsian komisen yang dipersetujui secara bertulis (Standard 7.1.1). |
| Prospective Party | Pihak ketiga yang berminat (pembeli/penyewa/lesen). |
| Appointment | Pelantikan bertulis oleh Klien kepada firma ejen hartanah (Standard 3). |
Empat (4) Situasi Sebenar Yang Kerap Berlaku Di Lapangan
| Situasi | Bilangan Ejen | Siapa Klien? | Siapa Bayar Komisen? | Adakah Co-Agency? | Perjanjian Bertulis Diperlukan |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Co-Agency Klasik | 2 ejen | Kedua-duanya ejen owner (Listing + Co-Agent) | 100% owner → kongsi 50:50 atau lain | Ya (Standard 7) | Perjanjian Co-Agency bertulis wajib (7.2.1) |
| B. Dual Representation (2 Klien Berasingan) | 2 ejen | 1 ejen owner + 1 ejen buyer berasingan | Owner bayar ejen owner Buyer bayar ejen buyer | Tidak | 2 Surat Lantikan berasingan |
| C. Buyer’s Agent Sahaja | 1 ejen | Hanya buyer lantik ejen | 100% buyer | Tidak | Surat Lantikan buyer sahaja |
| D. Listing Agent Eat Alone | 1 ejen | Hanya owner lantik ejen | 100% owner | Tidak | Surat Lantikan owner sahaja |
Penjelasan Terperinci Setiap Situasi
Situasi A – Co-Agency Sebenar (Paling Kerap & Selari Standard 7)
- Listing Agent dapat pelantikan eksklusif atau terbuka dari owner.
- Co-Agent (daripada agensi lain) membawa buyer yang belum pernah dilihat oleh Listing Agent.
- Komisen 100% dibayar oleh owner kepada Listing Agent → kemudian dikongsi dengan Co-Agent mengikut nisbah bertulis (standard 50:50).
- Wajib ada Perjanjian Co-Agency bertulis sebelum sebarang kerja bermula (MEAS 7.2.1).
- Jika buyer tersebut pernah ditunjukkan hartanah oleh Listing Agent kepada pasangan/proksi/nominee, Co-Agent tidak layak komisen (MEAS 7.3.2.6).
Situasi B – Bukan Co-Agency (Dual Representation – Dibenarkan Selagi Tidak Bertentangan)
- Buyer melantik ejen hartanah sendiri secara eksklusif untuk mencari hartanah impian (Buyer’s Agency Agreement).
- Buyer berjanji membayar komisen (contoh: 2–3% atau jumlah tetap) kepada ejennya sendiri.
- Tiada perkongsian komisen, tiada perjanjian Co-Agency, tiada kongsi klien.
- Kedua-dua ejen mesti dari agensi berbeza – jika dari agensi sama, ia tertakluk kepada “Acting for Both Parties” yang dikawal ketat oleh Standard 5.
- Buyer dalam kes ini bukan datang dari iklan Co-Broke Listing Agent. Jika datang dari situ, ia secara automatik menjadi Situasi A (Co-Agency).
Situasi C & D – Single Representation (Paling Mudah)
Tidak timbul isu Co-Agency langsung. Komisen 100% dibayar oleh pihak yang melantik ejen.
Kesilapan Biasa Yang Perlu Dielakkan
- Menganggap semua kes yang ada 2 ejen adalah Co-Agency.
- Ejen yang membawa buyer terus mengaku sebagai “Buyer’s Agent” sedangkan buyer datang dari iklan Co-Broke Listing Agent.
- Menggunakan terma “COA” secara longgar tanpa perjanjian bertulis.
- Menganggap buyer tidak boleh langsung membayar komisen – ini salah; buyer boleh membayar ejennya sendiri selagi ada pelantikan bertulis.
Kesimpulan & Amaran Profesional
Sebagai ejen hartanah berdaftar, kita bertanggungjawab di sisi undang-undang untuk:
- Memastikan setiap pelantikan dan perkongsian komisen didokumenkan dengan jelas.
- Tidak mencampuradukkan Situasi A dan Situasi B kerana implikasi komisen dan liabiliti berbeza.
- Sentiasa merujuk Malaysian Estate Agency Standards 2020 (terutamanya Standard 3, 5, dan 7) sebelum membuat sebarang kenyataan awam.
Rezeki yang paling berkat ialah rezeki yang diperoleh melalui amalan yang betul, telus, dan mematuhi peraturan profesion.
