Perjanjian sewa rumah (tenancy agreement) adalah dokumen penting yang melindungi hak tuan rumah dan penyewa. Namun, ramai yang masih mengabaikan proses penyeteman duti setem di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Tanpa cop setem yang sah, perjanjian itu tidak boleh dijadikan bukti di mahkamah jika berlaku pertikaian.
Mulai 1 Januari 2026, Malaysia akan melangkah ke era baharu dengan pelaksanaan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) secara berperingkat. Fasa 1 bermula dengan perjanjian sewa/pajakan, sekuriti dan penyeteman am. Ini bermakna tuan rumah dan penyewa perlu mengira dan membayar duti setem sendiri tanpa menunggu notis taksiran daripada LHDN lagi.
Artikel ini akan terangkan secara terperinci:
- Apa itu duti setem dan kenapa wajib?
- Kadar duti setem perjanjian sewa (termasuk perubahan 2025 & 2026)
- Siapa bertanggungjawab bayar?
- Proses semasa (sebelum 2026) vs proses baharu STSDS mulai 2026
- Penalti jika lambat atau lupa setem
- Tips praktikal untuk tuan rumah & penyewa
1. Apa Itu Duti Setem & Mengapa Perlu Distemkan?
Duti setem adalah cukai ke atas dokumen bertulis (surat cara) yang mempunyai implikasi undang-undang, komersial atau kewangan – di bawah Akta Setem 1949.
- Duti dikenakan ke atas dokumen, bukan transaksi.
- Tanpa cop setem yang sah, dokumen tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah (Seksyen 52 Akta Setem 1949).
- Jika berlaku kes mahkamah (contoh: penyewa ingkar bayar sewa atau tuan rumah enggan pulangkan deposit), perjanjian tanpa setem boleh ditolak sepenuhnya.
2. Kadar Duti Setem Perjanjian Sewa (Tenancy Agreement)
Kadar duti setem bagi perjanjian sewa dikira berdasarkan jumlah sewa tahunan dan tempoh sewa.
| Tempoh Sewa | Kadar Duti Setem | Nota Penting |
|---|---|---|
| ≤ 1 tahun | RM1 | Mulai 1 Jan 2025: tiada lagi pengecualian bagi sewa tahunan ≤ RM2,400 |
| >1 tahun – ≤ 3 tahun | RM3 | |
| >3 tahun – ≤ 5 tahun | RM5 | |
| >5 tahun | RM7 |
Contoh Pengiraan (Sewa Bulanan RM1,700 → Sewa Tahunan RM20,400)
- Jumlah sewa tahunan RM2,400 = RM20,400
- Bilangan unit RM250 = RM20,400 ÷ RM250 = 82 unit
| Tempoh Sewa | Pengiraan | Duti Setem | + Salinan Tambahan (RM10) | Jumlah |
|---|---|---|---|---|
| ≤ 1 tahun | 82 × RM1 | RM82 | RM10 | RM92 |
| 1–3 tahun | 82 × RM3 | RM246 | RM10 | RM256 |
| 3–5 tahun | 82 × RM5 | RM410 | RM10 | RM420 |
| >5 tahun | 82 × RM7 | RM574 | RM10 | RM584 |
Nota: Selalunya penyewa bayar duti asal + salinan tambahan untuk tuan rumah.
3. Siapa Wajib Bayar Duti Setem?
Mengikut Jadual Ketiga Akta Setem 1949, bagi Lease or Agreement for Lease (Item 49):
- Perjanjian sewa utama → Penyewa (lessee)
- Salinan counterpart → Tuan rumah (lessor)
Secara praktikal, biasanya penyewa yang menanggung keseluruhan kos duti setem dan ini dinyatakan dalam perjanjian.
4. Proses Sekarang (Sehingga 31 Disember 2025) vs Proses Baharu Mulai 2026
| Aspek | Sekarang (2025) | Mulai 1 Januari 2026 (STSDS – Fasa 1) |
|---|---|---|
| Sistem | STAMPS (https://stamps.hasil.gov.my) | Portal MyTax (https://mytax.hasil.gov.my) |
| Siapa buat taksiran? | LHDN keluarkan Notis Taksiran | Pembayar/ejen buat taksiran sendiri |
| Langkah-langkah | 1. Muat naik dokumen di STAMPS 2. Tunggu taksiran 3. Bayar | 1. Log in MyTax (perlu TIN) 2. Muat naik perjanjian 3. Isi Borang Nyata STSDS 4. Kira sendiri 5. Bayar terus 6. Simpan rekod 7 tahun |
| Notis Taksiran | Wajib tunggu | Tidak perlu lagi |
| Bayaran | FPX, Virtual Account, dll | Sama, tetapi terus selepas taksiran sendiri |
| Rayuan | Boleh rayu jika tak setuju taksiran LHDN | Boleh rayu selepas bayar |
Fasa Pelaksanaan STSDS
- Fasa 1 (1 Jan 2026): Sewa/Pajakan, Sekuriti, Penyeteman Am
- Fasa 2 (1 Jan 2027): Pemindahan harta tanah (tanpa nilai JPPH)
- Fasa 3 (1 Jan 2028): Semua surat cara lain
5. Penalti Jika Lambat Setem (Berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025)
| Tempoh Kelewatan | Penalti (mana lebih tinggi) |
|---|---|
| Distem dalam 3 bulan selepas 30 hari daripada tarikh perjanjian | RM50 atau 10% duti terkurang |
| Distem selepas 3 bulan selepas 30 hari daripada tarikh perjanjian | RM100 atau 20% duti terkurang |
Contoh: Duti RM300, lewat >3 bulan → penalti RM100 (kerana 20% × RM300 = RM60 < RM100).
6. Tips Praktikal untuk Tuan Rumah & Penyewa
- Gunakan perjanjian bertulis – jangan sekadar lisan atau WhatsApp sahaja.
- Dapatkan khidmat peguam jika sewa tinggi atau tempoh panjang (yuran guaman ditetapkan oleh SRO 2023).
- Sediakan 2 salinan (asal + counterpart) semasa hantar setem.
- Daftar TIN jika belum ada – wajib untuk STSDS mulai 2026.
- Simpan rekod 7 tahun – termasuk resit bayaran dan perjanjian yang telah disetemkan.
- Jangan tangguh – semakin lama, semakin mahal penalti.
Kesimpulan
Mulai 1 Januari 2026, proses duti setem perjanjian sewa akan jadi lebih pantas dan bertanggungjawab kendiri melalui STSDS. Ini selari dengan negara maju seperti Singapura, Hong Kong dan Australia yang sudah lama melaksanakannya.
Walaupun nampak rumit pada mulanya, sistem ini sebenarnya memudahkan – tiada lagi menunggu berminggu-minggu untuk notis taksiran. Yang penting: jangan abaikan duti setem. Kosnya kecil berbanding risiko jika perjanjian anda tidak sah di sisi undang-undang.
Jika anda tuan rumah atau penyewa yang akan menandatangani perjanjian sewa tidak lama lagi, pastikan anda faham perubahan ini supaya tidak terkejut bila tiba 2026.
Selamat menyewa & menyewakan dengan tenang! 🏠
