Urusan jual beli hartanah di Malaysia merupakan satu proses yang dikawal selia dengan ketat oleh undang-undang bagi melindungi kepentingan semua pihak, terutamanya penjual dan pembeli. Ramai yang mungkin keliru tentang siapa sebenarnya yang mempunyai kebenaran di sisi undang-undang untuk menjadi orang tengah atau ejen dalam transaksi ini.
Artikel ini akan mengupas secara terperinci individu dan entiti yang dibenarkan untuk menjual hartanah di Malaysia, dengan merujuk kepada perundangan utama iaitu Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242) dan isu-isu berkaitan yang melibatkan profesion lain seperti peguam.
Pihak Utama yang Dibenarkan: Ejen Harta Tanah Berdaftar
Menurut Seksyen 22C (1) Akta 242, individu atau firma utama yang dibenarkan untuk menjalankan amalan perejenan harta tanah adalah Ejen Harta Tanah Berdaftar yang telah diberikan kuasa untuk beramal oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH atau BOVAEP).
Akta ini dengan jelas melarang sesiapa sahaja yang tidak berdaftar untuk:
- Menggunakan Gelaran: Memakai gelaran seperti “Ejen Harta Tanah”, “Ejen Perumahan”, “Broker Rumah” atau apa-apa gelaran lain yang membawa maksud yang sama.
- Mengiklankan Diri: Mempamerkan papan tanda, mengedar kad perniagaan, risalah, atau sebarang bentuk iklan yang memberi gambaran bahawa mereka adalah ejen hartanah.
- Menawarkan Hartanah: Menawarkan untuk jualan, sewaan, atau pajakan mana-mana tanah atau bangunan bagi pihak orang lain.
- Menuntut Bayaran: Menuntut sebarang fi, komisen, atau saraan di mahkamah untuk perkhidmatan profesional yang diberikan sebagai ejen hartanah.
Secara ringkasnya, hanya Ejen Harta Tanah Berdaftar yang diiktiraf oleh undang-undang untuk memasarkan hartanah orang lain dan mengenakan bayaran profesional (komisen) untuk perkhidmatan tersebut. Mereka yang melanggar peruntukan ini, yang sering dikenali sebagai “broker haram”, melakukan satu kesalahan di bawah Akta 242.
Pembantu yang Sah: Perunding Hartanah (Real Estate Negotiator – REN)
Walaupun ejen hartanah adalah pengamal utama, mereka dibenarkan untuk mengambil pekerja bagi membantu mereka. Golongan ini dikenali sebagai Perunding Hartanah atau Real Estate Negotiator (REN).
Peranan mereka dijelaskan dalam Seksyen 22C (2)(d) Akta 242, yang menyatakan bahawa “seseorang perunding boleh membantu ejen harta tanah berdaftar dalam amalan perejenan harta tanah”.
Perkara penting yang perlu difahami mengenai REN adalah:
- Bukan Ejen Bebas: REN tidak boleh bekerja secara persendirian. Mereka mesti diambil bekerja dan berada di bawah seliaan langsung seorang Ejen Harta Tanah Berdaftar.
- Peranan Pembantu: Tugas mereka adalah untuk membantu ejen hartanah dalam urusan seperti mencari pembeli, mengatur lawatan hartanah, dan rundingan awal.
- Pengenalan Diri: Setiap REN yang sah akan diberikan kad pengenalan khas (REN Tag) dengan nombor pendaftaran oleh LPEPH. Orang awam dinasihatkan untuk sentiasa meminta REN menunjukkan kad ini sebelum berurusan.
Pengecualian: Siapa Lagi yang Boleh Menjual Hartanah?
Akta 242 turut memberikan beberapa pengecualian yang membenarkan pihak lain untuk menjual hartanah tetapi dalam keadaan yang sangat spesifik dan terhad. Pengecualian ini disenaraikan di bawah Seksyen 22C (2):
- Pemilik Hartanah (Owner)
- Seksyen 22C (2)(a): Seorang pemilik hartanah berhak sepenuhnya untuk menjual, menyewa, atau memajakkan hartanahnya sendiri. Ini adalah hak asasi pemilik dan mereka tidak memerlukan sebarang lesen untuk berbuat demikian.
- Pelelong Berlesen (Licensed Auctioneer)
- Seksyen 22C (2)(b): Seorang pelelong berlesen boleh menjual mana-mana hartanah melalui kaedah lelongan awam (public auction). Skop mereka terhad kepada proses lelongan dan tidak merangkumi penjualan melalui rundingan persendirian (private treaty) seperti yang dilakukan oleh ejen hartanah.
- Pemegang Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney Holder)
- Seksyen 22C (2)(c): Seseorang yang memegang Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney) bagi sesebuah hartanah boleh menjual, membeli, atau menyewakan hartanah tersebut.
- Syarat Kritikal: Tindakan ini mesti dilakukan secara percuma dan tanpa menerima sebarang komisen, fi, upah, atau balasan dalam apa jua bentuk. Peruntukan ini wujud untuk mengelakkan individu daripada menggunakan Surat Kuasa Wakil sebagai “pintu belakang” untuk bertindak sebagai broker haram.
Isu Berbangkit: Di Manakah Kedudukan Peguam?
Satu persoalan yang sering timbul adalah sama ada peguam boleh terlibat dalam penjualan hartanah dan mengenakan bayaran seumpama komisen. Situasi ini mewujudkan pertindihan antara Akta 242 dan Akta Profesion Undang-Undang 1976.
Berdasarkan dokumen mesyuarat antara LPEPH dan Majlis Peguam Malaysia:
- Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023): Kaedah 5 di bawah Jadual Pertama SRO 2023 menyatakan bahawa seorang peguam cara yang mengaturkan jualan atau belian dan merundingkan harga serta terma-termaberhak mengenakan “fi rundingan tambahan” tidak melebihi 3% daripada harga jualan.
- Pandangan LPEPH: LPEPH berpendapat bahawa kaedah ini bercanggah dengan Seksyen 22C (1) Akta 242 kerana aktiviti merundingkan jualan dan mengenakan fi 3% adalah sangat mirip dengan amalan seorang ejen hartanah.
- Penjelasan Majlis Peguam: Majlis Peguam mempertahankan Kaedah 5 dengan justifikasi berikut:
- Skop kerja peguam adalah lebih luas, selalunya melibatkan arahan daripada anak guam sedia ada atau bertindak atas perintah mahkamah untuk menjual hartanah. Ia bukan amalan perejenan hartanah secara umum.
- Peruntukan ini telah wujud sejak tahun 1991 dan jarang sekali digunakan oleh peguam.
- Seorang peguam dilarang di bawah Akta Profesion Undang-Undang 1976 daripada mempunyai pekerjaan lain yang bergaji semasa beramal. Oleh itu, seorang peguam tidak boleh pada masa yang sama menjalankan perniagaan sebagai ejen hartanah, contohnya dengan mengiklankan hartanah secara terbuka kepada awam.
Kesimpulannya untuk peguam: Walaupun SRO 2023 membenarkan peguam mengenakan fi rundingan dalam keadaan tertentu (biasanya dalam kapasiti mereka sebagai penasihat undang-undang untuk klien sedia ada), mereka dilarang sekeras-kerasnya untuk bertindak dan memasarkan diri mereka sebagai ejen hartanah kepada orang awam.
Kesimpulan
Undang-undang di Malaysia telah menggariskan dengan jelas siapa yang layak untuk mengendalikan urusan penjualan hartanah bagi pihak orang lain. Untuk memastikan transaksi anda lancar, sah dan dilindungi, berikut adalah rumusan utamanya:
- Profesional Utama: Ejen Harta Tanah Berdaftar adalah satu-satunya profesional yang diberi kuasa sepenuhnya untuk menjalankan perniagaan perejenan hartanah dan mengenakan komisen.
- Pembantu Sah: Perunding Hartanah (REN) boleh membantu dalam proses jualan tetapi mesti bekerja di bawah firma ejen hartanah berdaftar.
- Pengecualian Terhad: Pemilik, pelelong berlesen (untuk lelongan awam sahaja), dan pemegang Surat Kuasa Wakil (tanpa sebarang bayaran) juga boleh menjual hartanah.
- Peranan Peguam: Peguam berperanan dalam aspek perundangan transaksi dan walaupun boleh merundingkan terma dalam kapasiti guaman mereka, mereka tidak boleh bertindak sebagai ejen hartanah.
Sebagai pengguna, langkah paling bijak adalah sentiasa memastikan anda berurusan dengan individu yang sah dan bertauliah. Semak status pendaftaran Ejen Harta Tanah atau Perunding Hartanah di laman web rasmi LPEPH sebelum memulakan sebarang urusan.
