Penangguhan RUU Pembaharuan Semula Bandar 2025: Keperluan Kajian Semula Menyeluruh untuk Lindungi Hak Pemilik Hartanah

Pada 21 Ogos 2025, Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar 2025 telah dibentangkan untuk bacaan kali pertama di Dewan Rakyat oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming. Namun, hanya enam hari kemudian, pada 27 Ogos 2025, pembentangan bacaan kedua RUU ini telah ditangguhkan untuk meneliti lebih mendalam dan memastikan ia lebih mesra rakyat. Keputusan ini datang selepas pelbagai kebimbangan dibangkitkan oleh wakil rakyat, pertubuhan masyarakat, dan pakar, termasuk risiko eksploitasi oleh pemaju serta potensi menjejaskan hak pemilik hartanah. Walaupun ada cadangan untuk bacaan kedua pada 6 Oktober 2025, Konvensyen Pembaharuan Semula Bandar pada 3 Oktober 2025 menegaskan bahawa RUU ini perlu digubal semula sepenuhnya sebelum dibentangkan semula, dengan mengambil kira pandangan pelbagai pihak berkepentingan.

RUU ini bertujuan untuk mengawal dan mengawasi pembaharuan semula bandar bagi maksud perancangan bandar, selaras dengan Senarai Bersama dalam Jadual Kesembilan Perlembagaan Persekutuan. Ia bertujuan memastikan keseragaman undang-undang di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan, dengan fokus pada pembangunan semula yang terancang untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat. Namun, walaupun niatnya baik, draf semasa dilihat mempunyai banyak kelompongan yang boleh membuka ruang kepada penyalahgunaan, terutamanya dalam aspek perlindungan hak pemilik dan pencegahan gentrification.

Ringkasan Kandungan RUU Pembaharuan Semula Bandar 2025

RUU ini terbahagi kepada lima bahagian utama, mencakupi perkara permulaan, pentadbiran, pembaharuan semula bandar, perlindungan kepentingan, dan peruntukan am.

• Bahagian I: Permulaan – Menetapkan tajuk Akta Pembaharuan Semula Bandar 2025, pemakaiannya di Semenanjung Malaysia dan Labuan, serta tarikh kuat kuasa. Ia tidak terpakai pada tapak warisan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005 dan dibaca bersama undang-undang berkaitan perancangan bandar, tanah, perumahan, dan kerajaan tempatan. Tafsiran termasuk definisi seperti “ambang persetujuan”, “pembangunan semula bandar” (merangkumi perobohan dan pembinaan baru), “penjanaan semula bandar” (penambahbaikan bangunan sedia ada), dan “penyegaran semula bandar” (penaikan taraf tanpa perobohan besar).
• Bahagian II: Pentadbiran – Menubuhkan Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan (dipengerusikan Menteri) dan Jawatankuasa Eksekutif Negeri (dipengerusikan Menteri Besar/Ketua Menteri). Fungsi termasuk menasihati perisytiharan kawasan, meluluskan pemaju, menyelia kemajuan projek, dan memberikan insentif. Jawatankuasa boleh melantik badan pengawasan dan menubuhkan jawatankuasa kecil.
• Bahagian III: Pembaharuan Semula Bandar – Meliputi projek pembangunan semula, penjanaan semula, dan penyegaran semula. Kehendak termasuk perundingan dengan pihak berkepentingan, laporan pemeriksaan visual oleh jurutera, dan ambang persetujuan: sebulat suara untuk permohonan sukarela; 80% untuk bangunan ≤30 tahun, 75% untuk >30 tahun, dan 51% untuk bangunan terbiar atau usang. Pemaju diluluskan boleh mengambil milik tanah melalui pembelian atau pengambilan paksa di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.
• Bahagian IV: Perlindungan Kepentingan – Memastikan pemilik mendapat tawaran faedah tidak kurang baik, pilihan tinggal di kawasan, dan maklumat kemajuan. Menubuhkan Jawatankuasa Pengantaraan di peringkat persekutuan dan negeri untuk menyelesaikan pertikaian, dengan keperluan penzahiran kepentingan.
• Bahagian V: Am – Memberi kuasa kepada Menteri dan Pihak Berkuasa Negeri membuat kaedah-kaedah, menganggap pegawai sebagai pekhidmat awam, dan memakai Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948.

Kelemahan dan Kebimbangan Utama

Walaupun RUU ini bertujuan baik, Konvensyen Pembaharuan Semula Bandar pada 3 Oktober 2025 menyerlahkan bahawa draf semasa mempunyai terlalu banyak kelompongan yang boleh menjejaskan hak pemilik hartanah dan membuka ruang eksploitasi pemaju. Mukadimah konvensyen menyedari bahawa selepas 68 tahun kemerdekaan, banyak bangunan kediaman bandar usang dan memerlukan pembaharuan, tetapi tanpa perlindungan mutlak, ia boleh mengorbankan kepentingan rakyat.

Antara kelemahan utama:

• Ambang Persetujuan Rendah: Ambang 51% untuk bangunan usang dilihat terlalu rendah, membolehkan majoriti kecil memaksa minoriti. Konvensyen cadangkan 95% untuk bangunan <50 tahun dan 90% untuk >50 tahun.
• Risiko Eksploitasi Pemaju: Tiada mekanisme ketat untuk menapis pemaju, seperti bon pelaksanaan atau penalti LAD. Pemaju boleh menukar pelan atau menjual saham, meninggalkan penduduk terjejas.
• Pampasan Tidak Menyeluruh: Pampasan berdasarkan nilai pasaran semasa tidak cukup; perlu termasuk nilai gantian, kos gangguan, kehilangan pendapatan, dan lokasi penempatan semula.
• Gentrification dan Penyingkiran Komuniti: Pembangunan boleh mengubah demografi, adat, budaya, dan warisan, menjadikan kawasan tidak mampu milik penduduk asal.
• Ketiadaan Definisi Jelas: Perbezaan antara pembangunan semula, penjanaan semula, dan penyegaran semula perlu lebih spesifik untuk elak salah guna kuasa.

Konvensyen mengusulkan tiga resolusi: (A) Tangguh RUU dan gubal semula dengan 14 cadangan spesifik; (B) Kajian semula dan pindaan 10 akta sedia ada seperti Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Akta Hakmilik Strata 1985; (C) Tubuh Urban Redevelopment Authorities untuk mengawal dan selesaikan pertikaian.

Parti seperti UMNO, BN, dan PN juga menyuarakan kebimbangan serupa, dengan gesaan untuk libat urus lebih luas dan rujukan ke Jawatankuasa Khas Parlimen. Perdana Menteri Anwar Ibrahim menegaskan RUU ini bertujuan melindungi Melayu dan Bumiputera, dengan pampasan berdasarkan nilai masa hadapan, tetapi pengkritik melihat ia masih tidak cukup.

Alasan untuk Penangguhan dan Kajian Semula Menyeluruh

Penangguhan RUU ini penting kerana pembaharuan bandar boleh memberi manfaat ekonomi dan sosial, tetapi tanpa kajian mendalam, ia boleh menyebabkan ketidakadilan. Contohnya, di Singapura, Urban Redevelopment Authority berjaya kerana perlindungan ketat, tetapi di Malaysia, sejarah projek terbengkalai menunjukkan risiko tinggi. Kajian semula perlu mengintegrasikan pandangan penduduk, pakar, dan wakil rakyat untuk tutup kelompongan, memastikan proses adil, telus, dan inklusif. Ini selaras dengan prinsip Malaysia MADANI yang menekankan kesejahteraan rakyat.

Cadangan Peranan Ejen Hartanah Berdaftar dalam RUU Masa Depan

Jika RUU ini dibentangkan semula selepas diatasi kelompongannya, peranan ejen hartanah berdaftar (didaftarkan di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Hartanah Malaysia) boleh diterapkan untuk meningkatkan ketelusan dan perlindungan. Cadangan termasuk:

1. Pengantara Neutral: Ejen boleh bertindak sebagai pengantara antara pemaju, pemilik, dan kerajaan semasa perundingan, memastikan maklumat tepat dan adil disampaikan.
2. Penilaian Hartanah Bebas: Mereka boleh menyediakan penilaian nilai hartanah secara bebas untuk pampasan, mengelak manipulasi oleh pemaju.
3. Nasihat Hukum dan Kewangan: Memberi nasihat kepada pemilik tentang implikasi projek, termasuk opsyen penempatan semula dan insentif, untuk elak pemilik dirugikan.
4. Pemantauan Projek: Libatkan ejen dalam jawatankuasa pengawasan untuk pantau kemajuan dan pastikan pematuhan syarat.
5. Pendidikan Komuniti: Jalankan sesi maklumat untuk penduduk tentang hak mereka, mengurangkan ketakutan dan salah faham.

Dengan peranan ini, ejen hartanah boleh menjadi jambatan keadilan, memastikan pembaharuan bandar memberi manfaat tanpa eksploitasi.