10 September 2025
Dalam pasaran harta tanah Malaysia yang semakin berkembang, adalah penting bagi setiap pemilik harta tanah, penjual, dan pembeli untuk memahami obligasi cukai yang berkaitan. Salah satu cukai yang sering dibincangkan adalah Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), atau lebih dikenali sebagai Real Property Gains Tax (RPGT) dalam bahasa Inggeris. Artikel ini akan membincangkan secara terperinci mengenai CKHT, dengan tumpuan khas kepada keperluan melaporkan pemindahan harta tanah kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (HASiL) dalam masa 60 hari. Kami akan merangkumi definisi, tanggungjawab, kadar, penalti, dan banyak lagi, berdasarkan maklumat terkini dari sumber rasmi HASiL setakat 2025.
Maklumat ini bertujuan untuk mendidik dan membimbing anda, tetapi ingatlah bahawa ia bukan nasihat cukai profesional. Sentiasa rujuk pakar atau HASiL untuk kes spesifik anda.
Apakah CKHT?
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan atas keuntungan yang diperoleh daripada pelupusan atau penjualan harta tanah atau syer dalam syarikat harta tanah (Real Property Company – RPC) di Malaysia. Ia diuruskan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976). Secara ringkas, CKHT bukan cukai atas nilai harta itu sendiri, tetapi atas “keuntungan modal” yang timbul daripada perbezaan antara harga jualan (harga pelupusan) dan harga belian (harga pemerolehan), selepas ditolak kos-kos yang dibenarkan.
Contohnya, jika anda membeli sebuah rumah pada harga RM500,000 dan menjualnya pada RM700,000 selepas beberapa tahun, keuntungan RM200,000 itu mungkin tertakluk kepada CKHT bergantung kepada tempoh pegangan dan kategori anda.
Objektif utama CKHT adalah:
- Meningkatkan hasil negara melalui cukai atas keuntungan modal yang tinggi.
- Mendidik rakyat tentang tanggungjawab cukai.
- Membendung aktiviti spekulasi dalam pasaran harta tanah, yang boleh menyebabkan harga rumah melonjak dan menyukarkan rakyat biasa membeli rumah.
Menurut HASiL, spekulasi sering menyebabkan harga harta tanah naik secara tidak wajar, dan CKHT membantu menstabilkan pasaran untuk kepentingan rakyat.
Siapa yang Terlibat dalam CKHT?
Dua pihak utama terlibat dalam urus niaga pemindahan harta tanah:
- Pelupus (Disposer/Seller): Individu atau entiti yang menjual atau melupuskan harta tanah.
- Pemeroleh (Acquirer/Buyer): Individu atau entiti yang membeli atau memperoleh harta tanah.
Kategori pelupus dibahagikan kepada tiga bahagian di bawah Jadual 5 ACKHT:
- Bahagian I: Individu warganegara Malaysia, pemastautin tetap, atau rakan kongsi (bukan Bahagian II atau III).
- Bahagian II: Syarikat yang diperbadankan di Malaysia, pemegang amanah, atau badan yang didaftar di bawah undang-undang Malaysia.
- Bahagian III: Bukan warganegara, bukan pemastautin tetap, pelaksana harta pusaka bagi si mati bukan warganegara/pemastautin tetap, atau syarikat bukan diperbadankan di Malaysia.
Setiap pihak mesti mematuhi keperluan pelaporan, terutamanya dalam urus niaga seperti jual beli, pemindahan hak, pemindahan pemilikan, atau penyerahan harta tanah.
Kewajipan Melaporkan Pemindahan Harta Tanah
Salah satu aspek penting CKHT adalah keperluan melaporkan pemindahan harta tanah kepada HASiL dalam masa 60 hari dari tarikh urus niaga. Ini melibatkan kedua-dua pelupus dan pemeroleh. Kegagalan melaporkan boleh mengakibatkan penalti yang serius.
Mulai 1 Januari 2025, pengemukaan Borang Nyata CKHT (BNCKHT) adalah mandatori secara elektronik melalui portal e-CKHT di MyTax (https://mytax.hasil.gov.my). Pengemukaan borang kertas tidak lagi diterima dan akan dianggap sebagai kegagalan jika tidak diserahkan semula secara dalam talian.
Prosedur Pengemukaan:
- Daftar TIN jika tiada: Gunakan e-Daftar di MyTax.
- Borang untuk Pelupus:
- CKHT 1A: Untuk pelupusan harta tanah.
- CKHT 1B: Untuk pelupusan syer.
- CKHT 3: Untuk pengecualian atau pelupusan tidak dikenakan cukai.
- Borang untuk Pemeroleh: CKHT 2A.
- Tempoh: 60 hari dari tarikh pelupusan/pemerolehan, atau tempoh lanjutan jika dibenarkan.
- Bayaran Simpanan: Pemeroleh mesti menahan 3%, 5%, atau 7% daripada nilai balasan (bergantung kategori) dan bayar kepada HASiL dalam 60 hari, kecuali jika CKHT 3 diterima.
Panduan pengisian boleh dimuat turun dari portal HASiL.
Penalti untuk Kelewatan atau Kegagalan Melaporkan
Jika laporan lewat, penalti lewat dikenakan di bawah Seksyen 29(3) ACKHT. Tindakan pendakwaan boleh diambil, dengan denda sehingga RM5,000, penjara tidak melebihi 12 bulan, atau kedua-duanya.
Bagi pindaan taksiran (Borang Nyata Terpinda – BNT CKHT), boleh dilakukan sekali sahaja dalam 6 bulan selepas pengemukaan asal, tetapi tertakluk kepada kenaikan 10% atas cukai tambahan.
Kadar CKHT Terkini (Setakat 2025)
Kadar CKHT dikira berdasarkan tempoh pegangan harta tanah dan kategori pelupus. Berikut adalah kadar utama mulai 1 Januari 2022 (tiada perubahan besar setakat 2025):
| Tempoh Pegangan | Bahagian I (Individu Warganegara/PR) | Bahagian II (Syarikat Malaysia) | Bahagian III (Bukan Warganegara/Syarikat Asing) |
|---|---|---|---|
| Dalam 2 tahun | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% (Pengecualian) | 10% | 30% |
Sumber: Jadual 5 ACKHT 1976. Kadar ini boleh berubah; semak portal HASiL untuk butiran terkini.
Contoh: Seorang individu warganegara yang menjual harta tanah selepas 4 tahun akan dikenakan 20% atas keuntungan.
Cara Pengiraan CKHT
Pengiraan asas:
Keuntungan = Harga Pelupusan – (Harga Pemerolehan + Kos Sampingan Pemerolehan + Belanja Dibenarkan) – Kos Sampingan Pelupusan – Pampasan/Kerugian Lain.
Kos sampingan termasuk yuran guaman, duti setem, komisen ejen. Rujuk BNCKHT untuk pengiraan terperinci.
Pengecualian CKHT
Beberapa pengecualian utama:
- Pelupusan rumah kediaman sekali seumur hidup bagi warganegara/PR (Seksyen 8 ACKHT).
- Pelupusan di bawah RM200,000 bagi warganegara (PUA 360).
- Pemberian sebagai balasan kasih sayang antara suami-isteri, ibu bapa-anak, atau datuk nenek-cucu (Perenggan 12 Jadual 2).
- Lain-lain pengecualian melalui perintah Menteri.
Bayaran dan Bayaran Balik
Bayar baki cukai dalam 90 hari dari pelupusan atau 30 hari dari notis taksiran. Bayaran balik boleh dituntut untuk kes pembatalan jualan, pengecualian, atau terlebih bayar, dalam 5 tahun.
Kesimpulan
CKHT adalah alat penting untuk mengawal pasaran harta tanah Malaysia, memastikan keadilan dan kestabilan. Ingatlah untuk melaporkan pemindahan harta tanah dalam 60 hari melalui e-CKHT untuk mengelak penalti. Dengan pemahaman ini, anda boleh mengurus urus niaga harta tanah dengan lebih bijak. Untuk maklumat lanjut, lawati www.hasil.gov.my atau hubungi HASiL.
