Ini adalah artikel yang sangat baik dan penting, kerana ia menyentuh dasar struktur perundangan dan pentadbiran Malaysia. Kunci untuk memahaminya terletak pada Perlembagaan Persekutuan Malaysia.
Sesetengah yuran memang merupakan hal ehwal persekutuan, manakala yang lain adalah hal ehwal negeri. Berikut adalah huraian bagaimana ia berfungsi:
1. Tanah adalah Hal Ehwal Negeri
Perlembagaan Persekutuan Malaysia secara jelas meletakkan hal ehwal tanah di bawah bidang kuasa Kerajaan Negeri. Ini adalah prinsip asas undang-undang Malaysia. Senarai Negeri (Senarai II Jadual Kesembilan Perlembagaan Persekutuan) memberikan kuasa kepada Kerajaan Negeri untuk menggubal undang-undang mengenai:
- Pegangan tanah (land tenure)
- Pendaftaran hak milik dan surat ikatan
- Pindah milik tanah
- Gadaian, pajakan, dan cagaran
- Hasil tanah
Inilah sebabnya mengapa setiap negeri mempunyai Pejabat Tanah dan Galian (PTG) sendiri dan boleh mengeluarkan pekeliling serta peraturan tanahnya sendiri, seperti Kaedah-Kaedah Tanah Johor 1966. Pejabat Tanah Johor, sebagai badan eksekutif Pihak Berkuasa Negeri, mempunyai kuasa undang-undang untuk melaksanakan perubahan berkaitan dengan pentadbiran tanah di dalam negerinya.
2. Yuran Memorandum Pindah Milik (MOT) dan Levi
- Yuran MOT: Yuran MOT adalah yuran pendaftaran untuk pindah milik hak milik tanah. Ia adalah caj untuk perkhidmatan yang disediakan oleh Pejabat Tanah negeri untuk mendaftarkan pertukaran hak milik. Oleh kerana pentadbiran tanah adalah hal ehwal negeri, kerajaan negeri mempunyai kuasa untuk menetapkan dan meminda yuran ini. Ini dilakukan melalui perundangan subsidiari, seperti Kaedah-Kaedah Tanah Johor. Struktur berperingkat yang baharu adalah pindaan kepada kaedah-kaedah ini.
- Levi ke atas Pembeli Asing: Ini juga merupakan levi khusus yang berkaitan dengan perolehan tanah oleh bukan warganegara atau syarikat asing. Kerana tanah adalah hal ehwal negeri, setiap negeri mempunyai kuasa untuk menetapkan dasar dan yuran sendiri mengenai pemilikan asing. Dasar-dasar ini sering dikaitkan dengan matlamat strategik negeri, seperti menguruskan pelaburan asing, mengawal harga hartanah, atau menjana hasil untuk infrastruktur tempatan. Levi ini adalah sejenis “yuran kebenaran negeri” yang diperlukan untuk pindah milik tanah kepada entiti asing.
3. Duti Setem: Komponen Persekutuan
Di sinilah kuasa persekutuan terlibat. Duti setem yang perlu dibayar ke atas Memorandum Pindah Milik (dan Perjanjian Jual Beli) adalah cukai persekutuan. Ia adalah cukai ke atas instrumen (dokumen undang-undang) itu sendiri, bukan yuran untuk perkhidmatan berkaitan tanah.
- Duti setem dikawal oleh Akta Setem 1949, yang merupakan undang-undang persekutuan.
- Inilah sebabnya mengapa kadar duti setem umumnya seragam di semua negeri di Semenanjung Malaysia, kerana ia ditetapkan oleh Kerajaan Persekutuan melalui pengumuman bajetnya (contohnya, kadar rata 4% untuk pembeli asing).
Ringkasan: Bagaimana Kedua-Dua Peringkat Kerajaan Menguatkuasakan Yuran
Sistem ini berfungsi kerana kedua-dua kerajaan negeri dan persekutuan mempunyai kuasa yang berasingan dan ditetapkan secara perlembagaan.
- Pihak Berkuasa Negeri (Pejabat Tanah Johor): Pejabat Tanah Johor mempunyai kuasa untuk menetapkan yuran dan levi berkaitan dengan pentadbiran tanah dan pemilikan asing kerana tanah adalah hal ehwal negeri. Ia menguatkuasakan ini melalui Kaedah-Kaedah Tanah dan pekelilingnya sendiri. Perubahan dalam Pekeliling 03/2025 adalah pelaksanaan sah kuasa negeri ini.
- Kerajaan Persekutuan (Lembaga Hasil Dalam Negeri – LHDN): LHDN mempunyai kuasa untuk mengutip duti setem ke atas instrumen undang-undang yang digunakan dalam transaksi tanah kerana percukaian adalah hal ehwal persekutuan.
Jadi, apabila transaksi hartanah berlaku di Johor, seorang pembeli dikenakan kedua-dua jenis caj:
- Caj peringkat negeri: Yuran MOT baharu dan levi pembeli asing, dibayar kepada Pejabat Tanah Johor.
- Caj peringkat persekutuan: Duti setem ke atas MOT, dibayar kepada LHDN.
Kedua-dua set caj ini adalah sah di sisi undang-undang dan berada dalam kuasa masing-masing.
