.Memahami Akta 694: Akta Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia 2009 dalam Konteks Perejenan Harta Tanah
Sebagai ejen harta tanah atau perunding harta tanah berdaftar, memahami undang-undang yang mengawal tindakan dan etika profesional adalah penting. Salah satu undang-undang utama yang perlu difahami ialah Akta 694, Akta Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia 2009 (SPRM 2009), Akta ini bertujuan untuk mencegah dan memerangi rasuah dalam semua bentuk, termasuk dalam industri harta tanah.
Artikel ini akan membincangkan beberapa seksyen penting dalam Akta 694 yang berkaitan dengan peranan anda sebagai ejen harta tanah, serta memberikan contoh kes yang mungkin berlaku dalam industri ini.
—
Definisi “Ejen” dan “Harta” dalam Akta 694
Menurut Akta 694, “ejen” merujuk kepada mana-mana orang yang bertindak bagi pihak orang lain, termasuk pegawai awam, pemegang amanah, pentadbir, atau subkontraktor. Dalam konteks harta tanah, anda sebagai ejen harta tanah termasuk dalam definisi ini.
“Harta” pula merangkumi semua jenis harta tanah atau harta alih, termasuk wang, sama ada di Malaysia atau di luar negara. Ini bermakna, sebarang urusan yang melibatkan harta tanah atau wang yang berkaitan dengan urusan harta tanah, termasuk penyewaan atau pembelian, tertakluk kepada Akta ini.
—
Kesalahan Memberi atau Menerima Suapan oleh Ejen (Seksyen 17)
Seksyen 17 Akta 694 menyatakan bahawa seseorang ejen melakukan kesalahan jika:
1. Menerima suapan: Sebagai ejen, anda secara rasuah menerima atau bersetuju untuk menerima suapan (seperti wang, hadiah, atau faedah lain) sebagai dorongan atau upah untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu tindakan berkaitan dengan urusan prinsipal (klien) anda. Contohnya, jika anda menerima wang daripada pembeli untuk mempengaruhi tuan rumah menjual rumah pada harga yang lebih rendah daripada nilai pasaran.
2. Memberi suapan: Anda juga melakukan kesalahan jika anda memberi atau menawarkan suapan kepada ejen lain untuk mempengaruhi tindakan mereka dalam urusan harta tanah. Contohnya, jika anda memberi wang kepada ejen lain untuk memastikan tawaran pembelian klien anda diterima, walaupun tawaran itu tidak mengikut prosedur yang betul.
Contoh Kes: Seorang ejen harta tanah menerima wang daripada pembeli untuk memastikan tawaran pembelian mereka diterima, walaupun tawaran itu lebih rendah daripada harga yang ditetapkan oleh tuan rumah. Ini adalah kesalahan di bawah Seksyen 17(a).
—
Kesalahan dengan Maksud untuk Memperdayakan Prinsipal (Seksyen 18)
Seksyen 18 Akta 694 melarang ejen menggunakan dokumen palsu atau tidak lengkap dengan niat untuk memperdayakan prinsipal mereka. Ini termasuk:
– Menyerahkan Offer To Purchase yang tidak benar atau dimanipulasi.
– Menggunakan dokumen palsu seperti resit atau akaun untuk menyembunyikan maklumat sebenar daripada agensi atau prinsipal.
Contoh Kes: Seorang ejen menyerahkan Offer To Purchase yang tidak sama dengan nilai sebenar pembelian kepada agensi ejen, dengan niat untuk menyembunyikan maklumat sebenar daripada prinsipal. Ini adalah kesalahan di bawah Seksyen 18.
—
Penerima atau Pemberi Suapan Melakukan Kesalahan Tanpa Mengira Niat (Seksyen 19)
Seksyen 19 menjelaskan bahawa penerima atau pemberi suapan tetap melakukan kesalahan walaupun:
1. Mereka tidak mempunyai kuasa atau peluang untuk melaksanakan tindakan yang diminta.
2. Mereka tidak berniat untuk melaksanakan tindakan tersebut.
3. Tindakan tersebut tidak berkaitan dengan urusan prinsipal.
Contoh Kes: Seorang ejen menerima suapan daripada pembeli untuk mempengaruhi tuan rumah menjual rumah pada harga tertentu, walaupun ejen tersebut tidak mempunyai kuasa untuk memastikan tawaran itu diterima. Walaupun ejen itu tidak melaksanakan tindakan tersebut, dia tetap melakukan kesalahan di bawah Seksyen 19.
—
Implikasi kepada Ejen Harta Tanah
Sebagai ejen harta tanah, anda perlu berhati-hati dalam semua urusan profesional anda. Berikut adalah beberapa implikasi penting Akta 694 terhadap peranan anda:
1. Elakkan Suapan: Jangan terima atau tawarkan sebarang bentuk suapan, sama ada dalam bentuk wang, hadiah, atau faedah lain, untuk mempengaruhi keputusan dalam urusan harta tanah.
2. Jujur dalam Dokumen: Pastikan semua dokumen yang anda serahkan kepada prinsipal atau agensi ejen adalah benar dan lengkap. Elakkan daripada memanipulasi maklumat untuk kepentingan peribadi.
3. Patuhi Etika Profesional: Sentiasa bertindak mengikut kod etika profesional dan undang-undang yang berkaitan dengan perejenan harta tanah.
—
Kes Pembeli, Tuan Rumah, dan Ejen Berpakat untuk Menaikkan Harga Rumah
Dalam kes ini, pembeli, tuan rumah, dan ejen bersekongkol untuk menaikkan harga rumah melebihi nilai sebenar. Ini boleh dilakukan untuk pelbagai tujuan, seperti:
– Mengelakkan cukai: Harga yang lebih tinggi dilaporkan untuk mengurangkan keuntungan kena cukai.
– Mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi: Pembeli mungkin ingin mendapatkan pinjaman yang lebih besar daripada bank berdasarkan harga yang dipalsukan.
– Menguntungkan pihak tertentu: Ejen atau tuan rumah mungkin menerima sebahagian daripada wang yang dipalsukan.
Pelanggaran Undang-Undang:
– Seksyen 17 Akta 694: Ejen yang terlibat dalam perbuatan ini boleh didakwa kerana menerima suapan (rasuah) sebagai upah untuk memanipulasi harga.
– Seksyen 18 Akta 694: Ejen menggunakan dokumen palsu (seperti OTP yang dimanipulasi) dengan niat untuk memperdayakan prinsipal (klien atau agensi ejen).
– Akta Kontrak 1950: Kontrak yang dimeterai berdasarkan maklumat palsu adalah tidak sah dan boleh dibatalkan.
– Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) 1976: Memalsukan harga untuk mengelak cukai adalah kesalahan serius.
Implikasi:
– Denda dan Penjara: Jika disabitkan kesalahan, ejen, pembeli, dan tuan rumah boleh didenda atau dipenjara.
– Kehilangan Lesen: Ejen harta tanah boleh kehilangan lesen profesional mereka.
– Reputasi Terjejas: Kesalahan seperti ini boleh merosakkan reputasi ejen dan agensi harta tanah.
—
Kes Ejen Menyerahkan OTP Langsung ke Pejabat Peguam Tanpa Melalui Agensi
Dalam kes ini, ejen memintas agensi ejen dan menyerahkan OTP terus ke pejabat peguam. Tindakan ini boleh dilakukan untuk:
– Mengelakkan komisen agensi: Ejen mungkin ingin mendapatkan komisen penuh tanpa berkongsi dengan agensi.
– Menyembunyikan maklumat: Ejen mungkin cuba menyembunyikan maklumat penting daripada agensi.
Pelanggaran Undang-Undang:
– Seksyen 18 Akta 694: Ejen menggunakan dokumen (OTP) dengan niat untuk memperdayakan prinsipal (agensi ejen).
– Pelanggaran Kod Etika Ejen: Kebanyakan agensi ejen mempunyai kod etika yang melarang ejen memintas prosedur standard.
Implikasi:
– Tindakan Disiplin: Ejen boleh dikenakan tindakan disiplin oleh agensi atau badan pengawal seperti Lembaga Penilai, Pengurus Harta dan Ejen Hartanah (LPHE).
– Tuntutan Sivil: Agensi ejen boleh mengambil tindakan sivil terhadap ejen untuk kerugian yang dialami.
—
Kes Ejen Menyerahkan Dummy OTP atau OTP yang Tidak Sama dengan Pembelian Sebenar
Dalam kes ini, ejen menyerahkan OTP palsu atau OTP yang tidak mencerminkan pembelian sebenar. Ini boleh dilakukan untuk:
– Menyembunyikan maklumat sebenar: Ejen mungkin cuba menyembunyikan harga sebenar atau syarat pembelian.
– Memanipulasi rekod: Ejen mungkin ingin memanipulasi rekod urus niaga untuk kepentingan peribadi.
Pelanggaran Undang-Undang:
– Seksyen 18 Akta 694: Ejen menggunakan dokumen palsu dengan niat untuk memperdayakan prinsipal.
– Seksyen 471 Kanun Keseksaan: Menggunakan dokumen palsu sebagai dokumen yang sah adalah kesalahan jenayah.
– Akta Kontrak 1950: Kontrak yang dimeterai berdasarkan dokumen palsu adalah tidak sah.
Implikasi:
– Denda dan Penjara: Ejen boleh didenda atau dipenjara jika disabitkan kesalahan.
– Kehilangan Lesen: Ejen boleh kehilangan lesen profesional mereka.
– Tuntutan Sivil: Klien atau agensi boleh mengambil tindakan sivil terhadap ejen.
—
Bagaimana Kes Ini Menipu Sistem Undang-Undang?
Kes-kes ini menipu sistem undang-undang dengan cara berikut:
1. Memanipulasi Dokumen Rasmi: OTP dan dokumen lain yang dimanipulasi digunakan untuk menipu pihak berkuasa, bank, atau agensi ejen.
2. Mengelak Cukai: Harga yang dipalsukan digunakan untuk mengelak cukai seperti Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT).
3. Mengelak Prosedur Standard: Ejen memintas prosedur standard untuk kepentingan peribadi, yang boleh menjejaskan integriti industri harta tanah.
4. Mengelirukan Pihak Ketiga: Bank, peguam, atau pembeli lain mungkin terjejas oleh maklumat palsu yang diberikan.
—
Langkah Pencegahan
Untuk mengelakkan terlibat dalam kes seperti ini, ejen harta tanah perlu:
1. Patuhi Kod Etika: Sentiasa bertindak mengikut kod etika profesional dan undang-undang yang berkaitan.
2. Telus dalam Urusan: Pastikan semua urusan dijalankan secara telus dan dokumen yang diserahkan adalah benar.
3. Laporkan Aktiviti Mencurigakan: Jika anda menyedari sebarang aktiviti mencurigakan, laporkan kepada pihak berkuasa seperti SPRM atau LPPEH.
4. Jangan Terlibat dalam Rasuah: Elakkan sebarang bentuk rasuah atau suapan, sama ada memberi atau menerima.
—
Kesimpulan
Kes-kes seperti pembeli berpakat dengan tuan rumah dan ejen untuk menaikkan harga rumah, ejen menyerahkan OTP terus ke pejabat peguam tanpa melalui agensi, atau menyerahkan dummy OTP adalah tindakan yang serius dan melanggar undang-undang. Tindakan ini bukan sahaja menipu sistem undang-undang tetapi juga merosakkan integriti industri harta tanah.
Sebagai ejen harta tanah, adalah tanggungjawab anda untuk memastikan semua urusan dijalankan dengan telus, jujur, dan mengikut undang-undang. Dengan berbuat demikian, anda bukan sahaja melindungi diri anda daripada kesalahan undang-undang tetapi juga menyumbang kepada industri harta tanah yang lebih baik dan dipercayai.
